כעורך דין מקרקעין המתמחה במיסוי מקרקעין ובדיני ירושה, אני נתקל באופן תדיר במקרים בהם יורשים משלמים עשרות ואף מאות אלפי שקלים מיותרים למס שבח. להלן אציג בפניכם את הפטורים הייחודיים לדירות ירושה, אסביר לעומק את חישוב מס השבח והפטור הלינארי המוטב, ואדגים כיצד תכנון מקצועי יכול לחסוך לכם סכומי כסף משמעותיים.
פטור ייחודי לדירת ירושה
אפתח בכך שאחד היתרונות הגדולים במכירת דירה שהתקבלה בירושה הוא הפטור הייחודי ממס שבח המעוגן בסעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין. פטור זה מאפשר למכור דירת מגורים שהתקבלה בירושה בפטור מלא ממס שבח, גם אם ליורש יש כבר דירות אחרות בבעלותו.
הפטור חל בהתקיים שלושה תנאים מצטברים:
- קרבה משפחתית מוגדרת – היורש הוא אחד מאלה: בן/בת זוג של המוריש, צאצא של המוריש (ילד או נכד), או בן/בת זוג של צאצא של המוריש.
- דירה יחידה של המוריש – למוריש הייתה דירת מגורים אחת בלבד בעת פטירתו.
- זכאות המוריש לפטור – אילו המוריש היה מוכר את הדירה בעצמו לפני פטירתו, הוא היה זכאי לפטור ממס שבח.
באחד המקרים המורכבים שטיפלתי בהם, שלושה אחים ירשו דירה מאביהם ותכננו למכור אותה. כאשר בדקנו את תנאי הזכאות לפטור, גילינו שהאב החזיק גם בחלק קטן (17%) בדירה נוספת. עם זאת, הצלחנו להוכיח שהדירה הנוספת לא הייתה "דירת מגורים" כהגדרתה בחוק, שכן הייתה מושכרת לעסק למעלה מ-10 שנים. בזכות טיעון זה, הצלחנו לזכות בפטור מלא ממס שבח וחסכנו ללקוחות כ-380,000 ₪.
לפני שאתם מוכרים דירת ירושה, בצעו בדיקה מקיפה של כל נכסי המקרקעין שהיו בבעלות המוריש. חפשו לא רק דירות שלמות, אלא גם חלקים בדירות, זכויות בקרקעות, או נכסים שהועברו במתנה בשנים האחרונות לפני הפטירה. מצאתי מקרים רבים בהם דווקא נכסים "נשכחים" ולא רשומים הובילו לשלילת הפטור ממס שבח.
יום הרכישה בדירת ירושה
כאשר לא חל הפטור הייחודי לדירת ירושה, חשוב להבין כיצד מחושב מס השבח. במקרים אלו, מועד הרכישה הרלוונטי אינו המועד בו הדירה התקבלה בירושה, אלא המועד בו המוריש רכש את הדירה. אסביר למה הכוונה:
מס שבח מחושב בשיעור של 25% מהשבח הריאלי – כלומר, מהרווח שנוצר למוכר במכירת הדירה, בניכוי השפעות האינפלציה והוצאות מוכרות.
השבח הריאלי מחושב באופן הבא:
- התמורה שהתקבלה ממכירת הדירה
- פחות שווי הרכישה של הדירה, מותאם למדד (שווי רכישה מוצמד)
- פחות הוצאות מוכרות כגון מס רכישה, שיפוצים, היטלי השבחה, עלויות מכירה וכדומה (גם הן מוצמדות למדד)
ביורשי דירה, יום הרכישה לצורך חישוב השבח הוא יום הרכישה המקורי של המוריש, ולא יום קבלת הירושה! זה יכול להוביל למצב בו השבח המחושב גבוה במיוחד בשל תקופת הבעלות הארוכה. ראיתי יורשים רבים המופתעים לגלות שחבות המס שלהם מחושבת על בסיס רכישה שבוצעה לפני 30 או 40 שנה, עם שווי רכישה נמוך במיוחד.
הפטור הלינארי המוטב – חיסכון משמעותי בדירות ותיקות
על אף מה שכתבתי לעיל, הפטור הלינארי המוטב מהווה הקלה משמעותית ביותר במכירת דירות ותיקות, כולל דירות ירושה:
הפטור הלינארי המוטב קובע שהשבח הריאלי שנצבר מיום רכישת הדירה ועד ליום 1.1.2014 פטור ממס לחלוטין! רק השבח שנצבר משנת 2014 ואילך חייב במס בשיעור של 25%.
החישוב נעשה באופן לינארי – כלומר, השבח מחולק באופן שווה לכל שנות הבעלות, גם אם בפועל עליית השווי לא הייתה אחידה.
דוגמה מספרית מהפרקטיקה:
לאחרונה טיפלתי במקרה בו יורשים מכרו דירה שהמוריש רכש בשנת 2000 ב-800,000 ₪ (כולל מס רכישה והוצאות נלוות). היורשים מכרו את הדירה בשנת 2024 ב-2,800,000 ₪. השבח הריאלי היה 2,000,000 ₪.
חישוב הפטור הלינארי:
- תקופת הבעלות: 24 שנים (2000-2024)
- תקופה פטורה: 14 שנים (2000-2014), המהווה 58.3% מתקופת הבעלות
- תקופה חייבת: 10 שנים (2014-2024), המהווה 41.7% מתקופת הבעלות
לפי החישוב הלינארי:
- 58.3% מהשבח (1,166,000 ₪) – פטור ממס
- 41.7% מהשבח (834,000 ₪) – חייב במס בשיעור 25%, כלומר 208,500 ₪
ללא הפטור הלינארי המוטב, מס השבח היה עומד על 500,000 ₪ (25% מהשבח הכולל של 2,000,000 ₪). חיסכון של 291,500 ₪!
הוצאות מוכרות – מפתח לחיסכון נוסף במס שבח
אחד הכלים המשמעותיים להפחתת חבות מס השבח הוא ניצול נכון של הוצאות מוכרות. בדירות ירושה, ניתן לנכות:
- הוצאות רכישה של המוריש – מס רכישה, שכר טרחת עו"ד, עמלת תיווך ששולמו בעת הרכישה המקורית.
- השבחות ושיפורים – שיפוצים מהותיים (לא תחזוקה שוטפת) שבוצעו על ידי המוריש לאורך השנים.
- היטלי השבחה – תשלומים לרשות המקומית בגין השבחת הנכס עקב שינויי תב"ע.
- הוצאות מכירה – שכר טרחת עו"ד, עמלת תיווך ועלויות פרסום הקשורות למכירה.
בעסקה שליוויתי השנה, הצלחנו לאתר אסמכתאות לשיפוץ משמעותי שביצע המוריש לפני 15 שנים בעלות של 350,000 ₪. הצגת הקבלות הללו, בתוספת הצמדה למדד, הפחיתה את השבח החייב במס בכ-500,000 ₪ והובילה לחיסכון של 125,000 ₪ במס שבח. עם זאת, עניין ניכוי ההוצאות יכול להיות מורכב וחשוב להיצמד להוראות החוק בעניין. התייעצו עם עו"ד מקרקעין וודאו כי אתם מבצעים את כלל הפעולות המשפטיות כנדרש.
שמרו את כל הקבלות והאסמכתאות! רשויות המס מקפידות מאוד בבחינת הוצאות מוכרות ודורשות ראיות מוצקות. בנוסף, עליכם להגיש את השומה העצמית תוך 30 יום ממועד המכירה, גם אם אתם זכאים לפטור ממס! איחור בדיווח גורר קנסות משמעותיים ועלול אף לשלול פטורים.
חיים פרטוש משרד עורכי דין
זכאות לפטור ממס שבח בדירת ירושה וחישוב נכון של המס במקרים החייבים דורשים מומחיות וידע מעמיק. אני, עו"ד חיים פרטוש, מתמחה בליווי יורשים ובתכנון המיסוי האופטימלי במכירת דירות ירושה. במשרדי תקבלו שירות כולל בשיטת ONE STOP SHOP, הכולל בדיקת זכאות לפטורים, איתור וניצול הוצאות מוכרות, ייצוג מול רשויות המס וליווי צמוד עד להשלמת המכירה. פנו אליי עוד היום וקבלו ליווי מקצועי שיבטיח לכם עסקה מוצלחת.
