השאלה האם הדירה שאתם עומדים לרכוש תיחשב כדירה ראשונה או שנייה היא אחת השאלות הקריטיות ביותר בתהליך. התשובה לה שווה, פשוטו כמשמעו, מאות אלפי שקלים. המדריך הבא שכתבתי אחרי ליווי של מאות רוכשים, יעשה לכם סדר בכללים, יסביר מי נכלל בהגדרה ומהן האפשרויות החוקיות שעומדות בפניכם כדי שתוכלו להוזיל במקסימום את חבות המס.
דירה ראשונה או שנייה? פער של מאות אלפי שקלים במס
לפני שנרד לפרטים, חשוב להבין את הפער בין דירה ראשונה לשנייה. המדינה, מתוך מטרה לעודד בעלות על דיור ולהקל על זוגות צעירים, מעניקה הקלה משמעותית במס הרכישה למי שקונה את דירתו היחידה. מנגד, היא מטילה מס גבוה על מי שרוכש דירה נוספת, הנחשבת להשקעה, במטרה לצנן את שוק הנדל"ן.
הנה דוגמה (נכון לשנת 2025) לרכישת דירה בשווי 2.5 מיליון ₪:
- כ"דירה יחידה", תשלום מס הרכישה יעמוד על כ-20,538 ₪ בלבד.
- כ"דירה שנייה", על אותה עסקה בדיוק, תשלום מס הרכישה יזנק ל-200,000 ₪.
הפער העצום הזה מדגיש מדוע חובה להבין את מעמדכם החוקי לפני שאתם אפילו מתחילים לחפש נכס.
מתי דירה נחשבת לדירה שניה והחוק רואה בכם בעלי יותר מדירה אחת?
ההגדרה מתבססת על כלל יסוד פשוט ועל מספר חריגים קריטיים. הבסיס החוקי לכל הדיון הזה מעוגן בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, והפרשנות שניתנה לו בפסיקה ובהנחיות המקצועיות של רשות המיסים. אז מה נחשב לדירה שניה?
החזקה בדירה שניה לפי חזקת התא המשפחתי
כברירת מחדל, אם בבעלותכם דירה או חלק מדירה, כל דירה נוספת שתרכשו תיחשב "דירה שנייה".
אך החוק מרחיב את ההגדרה של "אתם" וכולל את כל "התא המשפחתי": אתם, בן או בת הזוג שלכם (גם ידועים בציבור), וילדיכם שטרם מלאו להם 18. אם למישהו מהם יש דירה הרשומה על שמו, כל התא המשפחתי נחשב כבעל דירה, ועל הדירה החדשה שלכם תצטרכו לשלם מס רכישה על דירה שניה.
חשוב להדגיש: גם אם לבן זוגכם הייתה דירה מלפני הנישואין, היא עדיין נספרת במניין הדירות של התא המשפחתי המשותף.
האם חלק קטן בדירה נחשב?
החוק מכיר בכך שלעיתים יש לאנשים בעלות חלקית וזניחה בנכס אחר. לכן, אם חלקכם בדירה הנוספת אינו עולה על שליש (33.3%), היא לא תיספר במניין הדירות שלכם, ותוכלו לרכוש דירה חדשה בתנאי מס של "דירה יחידה".
כלל זה רלוונטי במיוחד למקרים של בעלות משותפת עם אחים או קרובי משפחה אחרים בדירה שלא התקבלה בירושה.
קיבלתי דירה בירושה, האם אשלם מס על דירה שנייה?
כן, אך בתנאים מקלים יותר. אם הדירה הנוספת הגיעה אליכם בירושה, החוק מאפשר לכם להחזיק בבעלות גדולה יותר מבלי שהדבר יפגע במעמדכם. כל עוד חלקכם בדירה שהתקבלה בירושה אינו עולה על מחצית (50%), היא לא תיחשב כדירה נוספת. אם ירשתם חלק גדול יותר, תיחשבו כבעלי דירה לכל דבר ועניין.
גיליתם שיש לכם דירה שנייה? 3 דרכים חוקיות להוזיל את המס
גם אם לפי ההגדרות היבשות אתם נחשבים כבעלי דירה שנייה, ישנן מספר אסטרטגיות חוקיות שניתן לבצע כדי ליהנות מהטבת המס של דירה יחידה.
- מכירת הנכס הקיים לפני הקנייה: זו הדרך הפשוטה והבטוחה ביותר. אם תמכרו את דירתכם הנוכחית לפני שתחתמו על חוזה הרכישה של הדירה החדשה, תחזרו למעמד של "חסרי דירה" ותשלמו את המס המופחת.
- שימוש במסלול "משפרי דיור": אם קניתם דירה חדשה לפני שמכרתם את הישנה, החוק מעניק לכם תקופת חסד של 18 חודשים למכור את הדירה הישנה. נקודה קריטית למסלול זה היא הבנת לוח הזמנים: 18 החודשים מתחילים להיספר מיום חתימת החוזה על הדירה החדשה, לא מיום קבלת המפתח. הדבר מסוכן במיוחד ברכישת דירה "על הנייר" מקבלן, שכן השעון מתחיל לתקתק שנים לפני שהדירה מוכנה. אי עמידה בלו"ז הנוקשה הזה תגרור ביטול של ההטבה.
- העברה ללא תמורה (עסקת מתנה): ניתן להעביר את הדירה הקיימת במתנה לקרוב משפחה. חשוב לדעת כי פתרון זה מלווה ב"תקופת צינון" למקבל המתנה. משמעות הדבר היא שהוא לא יוכל למכור את הדירה שקיבל בפטור ממס למשך מספר שנים (3 או 4 שנים, תלוי בנסיבות). לכן, אסטרטגיה זו דורשת תכנון משפחתי ארוך טווח והסכמה של כל הצדדים.
⭐ טיפ ממני ⭐רוכשים רבים שומעים על האפשרות "להעביר את הדירה לילדים" כדי להפוך ל"חסרי דירה" ומיד רואים בכך פתרון קל. חשוב להבין שהעברה ללא תמורה (עסקת מתנה) היא מהלך אסטרטגי עם השלכות ארוכות טווח, ולא טריק טכני. רשות המיסים בוחנת עסקאות אלו בזכוכית מגדלת כדי לוודא שאינן "עסקה מלאכותית" שכל מטרתה היא התחמקות ממס. כדי שההעברה תוכר כאמיתית, עליה לשקף שינוי בעלות אמיתי. כלומר, מרגע שהדירה עברה על שם הילד (שחייב להיות מעל גיל 18), הוא הופך להיות הבעלים החוקי לכל דבר ועניין. המשמעות הפרקטית היא שאם תמשיכו לגבות את שכר הדירה מהנכס לחשבון הבנק שלכם, או תתנהגו כאילו הנכס עדיין שלכם, רשות המיסים עלולה לפסול את העסקה ולמסות אתכם כאילו הדירה מעולם לא עזבה את בעלותכם. יתרה מכך, על הילד המקבל חלות "תקופות צינון" של שנים לפני שיוכל למכור את הדירה בפטור ממס. לכן, מהלך זה דורש שקיפות מלאה, אמון מוחלט בתוך המשפחה, והבנה שהעברתם את השליטה בנכס באופן סופי. זהו פתרון מצוין למשפחות עם תכנון נכון, אך עלול להפוך למלכודת עבור מי שמחפש קיצור דרך. |
מתי דירה נחשבת לדירה שניה? מצבים מיוחדים שכדאי להכיר
מעבר לכללים הבסיסיים, עולם מיסוי המקרקעין מלא במצבים ייחודיים הדורשים הבנה מעמיקה. התעלמות מהם עלולה להוביל לחבות מס בלתי צפויה. אז איך תדעו מתי דירה נחשבת לדירה שניה?
דירה על הנייר: מתי מתחילים לספור אותה?
רוכשים רבים סבורים בטעות שדירה על הנייר תיספר במניין הנכסים שלהם רק ביום קבלת המפתח. זו טעות קריטית. מבחינת רשות המיסים, מרגע חתימת הסכם הרכישה מול הקבלן, אתם נחשבים כבעלי "זכות לאיגוד במקרקעין", שהיא שוות ערך לדירת מגורים לכל דבר ועניין.
המשמעות היא שאם יש לכם דירה קיימת ובמקביל חתמתם על חוזה לרכישת דירה חדשה מקבלן שעוד לא נבנתה, אתם כבר נחשבים כבעלי שתי דירות. הדבר רלוונטי במיוחד לחישוב מסלול "משפרי הדיור", שכן שעון 24 החודשים למכירת הדירה הישנה מתחיל לתקתק כבר ביום החתימה על החוזה החדש.
בעלות דרך חברה: מהו "איגוד מקרקעין"?
ישנם מקרים בהם דירת מגורים אינה רשומה על שם אדם פרטי, אלא על שם חברה. חוק מיסוי מקרקעין מגדיר ישות כזו כ"איגוד מקרקעין" אם כל נכסיה, במישרין או בעקיפין, הם זכויות במקרקעין.
במצב כזה, החזקה במניות האיגוד נחשבת להחזקה בנכס עצמו. כלומר, אם אתם בעלי מניות בחברה שכל מהותה היא להחזיק בדירת מגורים, רשות המיסים תראה בכם כבעלי הדירה. ניסיון לרכוש דירה נוספת באופן פרטי יוביל לתשלום מס רכישה מלא של דירה שנייה.
שינוי סטטוס בעקבות גירושין
הליכי גירושין משנים את המבנה של "התא המשפחתי" ויש להם השלכות ישירות על מיסוי מקרקעין. אם במסגרת הסכם גירושין שקיבל תוקף של פסק דין, הוחלט כי דירת המגורים המשותפת תעבור לבעלותו המלאה של אחד מבני הזוג, בן הזוג השני, אשר ויתר על חלקו, חוזר למעמד של "חסר דירה".
מרגע זה, הוא זכאי לרכוש דירה חדשה וליהנות ממדרגות המס המופחתות של "דירה יחידה". זוהי נקודה חשובה הדורשת דיווח מסודר לרשויות על העברת הזכויות במסגרת הפירוד כדי "לנקות" את הסטטוס של בן הזוג היוצא.
למה חובה להתייעץ עם עורך דין מקרקעין לפני הרכישה?
סוגיות המיסוי המורכבות הללו דורשות ידע מקצועי וחשיבה משפטית מבוססת ניסיון במטרה שתוכלו לשלם כמה שפחות.
ההבחנה הדקה בין תכנון מס לגיטימי לבין הימנעות ממס אסורה היא קו שעורך דין מנוסה יודע היכן למתוח. כל עסקה מחייבת הגשת הצהרה על רכישת זכות במקרקעין (טופס 7000), וטעות בה עלולה להוביל להסתבכות מיותרת.
כאן, במענה לשאלה מתי דירה נחשבת לדירה שניה, תפקידו של עורך דין מקרקעין הוא לאבחן באופן ודאי את מעמדכם, לבנות יחד אתכם את אסטרטגיית הפעולה הנכונה והמשתלמת ביותר עבורכם, ולוודא שהתהליך כולו מתבצע באופן מדויק וחוקי מול רשויות המס. ייעוץ מקדים הוא השקעה המבטיחה חיסכון כספי ושקט נפשי.
אז מה חשוב שתעשו עכשיו כדי להימנע ממס גבוה על דירה שניה?
הדרך לקביעת מעמדכם כרוכשי דירה יחידה או שנייה רצופה בכללים, חריגים, מועדים קריטיים ופרשנויות משפטיות. הפער בין החלטה נכונה לטעות עומד על מאות אלפי שקלים. ניסיון להתמודד מול התהליך הזה לבד, בלי לדעת היטב מתי דירה נחשבת לדירה שניה, על בסיס מידע חלקי מהאינטרנט או עצה מחבר, הוא הימור יקר שהשלכותיו עלולות ללוות אתכם שנים רבות.
הפעולה הנכונה והאחראית ביותר שתוכלו לעשות עבור העתיד הכלכלי שלכם היא לקבוע פגישת ייעוץ מקדימה עם עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין.
פגישה כזו אינה הוצאה, אלא השקעה. ייעוץ וליווי מטעם משרד עו"ד חיים פרטוש הוא ההזדמנות שלכם לפרוש את כל הנתונים, לבחון את כל האפשרויות החוקיות, ולבנות יחד אסטרטגיה מנצחת שתחסוך לכם סכום עתק ותעניק לכם שקט נפשי. דברו איתי עוד היום, לפני שאתם חותמים על כל מסמך ולפני שאתם מתחילים את החיפוש כדי שנבדוק איך למזער את חבות המס שלכם במקסימום האפשרי.
