מס שבח הוא מס אשר מוטל, כידוע, על מוכרי מקרקעין. אולם את מקדמת מס השבח, משלמים על פי רוב דווקא הקונים. מדוע הקונים הם אלו המשלמים מקדמת מס שבח? כיצד נקבע גובה המקדמה ומה המשמעות של תשלום זה? באיזה אופן מבוצע התשלום בפועל? כל זאת ועוד – במאמר זה.
מקדמת מס שבח – מה זה ומי משלם
מוכר מקרקעין חייב בתשלום מס שבח. על פי סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין, על המוכר לשלם מס בשיעור 25% מהרווח הנקי שלו בעסקה. החוק קובע כי המוכר הוא זה שישלם מס שבח ויישא באחריות לתשלומו, אולם תשלום מקדמת מס שבח מוטל דווקא על הקונה.
לפי סעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין, לאחר ששילם הקונה 40% מהתמורה על הנכס, הקונה יצטרך לשלם ישירות למנהל המקרקעין 7.5% מהתמורה בתור מקדמת מס שבח. ניעזר בדוגמה מספרית פשוטה כדי להבין כיצד עובד תשלום מס שבח.
אדם מכר לחברו דירה במחיר של 2 מיליון שקלים, לאחר שקנה אותה שנה קודם לכן ב-1.2 מיליון שקלים . במקרה שכזה, מקדמת מס השבח בעסקה תעמוד על 150 אלף שקלים, המהווים 7.5% מהתמורה. על כן, הרוכש יידרש לשלם 150 אלף שקלים ישירות ללשכת מיסוי המקרקעין, על חשבון התמורה למוכר. תשלום זה, אשר נגרע בסופו של דבר מכיסו של המוכר, יקוזז מתשלום מס השבח שלו. נבאר כיצד.
בדוגמה האמורה, המוכר יהיה חייב במס שבח בסך 200 אלף שקלים, המהווים 25 אחוזים מהרווח שלו בעסקה. 150 אלף שקלים מהתמורה יעביר המוכר ישירות ללשכת מיסוי המקרקעין ועל כן המוכר יידרש להעביר ללשכת המיסוי תשלום בסך 50 אלף שקלים נוספים בלבד.
חשוב להדגיש כי במקרים בהם המוכר פטור באופן מלא מתשלום מס שבח, הרוכש לא יצטרך לשלם מקדמת מס שבח כמובן. במצב שכזה, מלוא התמורה תעבור ישירות למוכרים ולא יהיה צורך לשלם גם ללשכת מיסוי המקרקעין.
מועד תשלום המס
הקונה משלם מס שבח למנהל רק לאחר ששילם לפחות 40% מהתמורה למוכר או תוך 30 יום ממועד החתימה על חוזה המכר, לפי המאוחר מבניהם. במקרים בהם נרכשת דירה מקבלן, מועד תשלום מקדמת מס השבח יהיה רק לאחר העברת 80% מהתמורה למוכר. לפני כן, לא תתחייבו בתשלום מקדמת מס שבח. עם זאת, עם הגיע מועד התשלום – הקדימו לשלם ללשכת מיסוי המקרקעין. ולא, תתחייבו בתשלומי ריביות, הצמדות ומשלב מסוים אף קנסות.
החזר מס שבח
לעיתים, גובה מקדמת מס השבח יהיה גבוה מגובה המס בו חייב המוכר. נחזור לדוגמה בה עסקנו לעיל, וכעת נניח כי הדירה נרכשה על ידי המוכר במחיר של 1.6 מיליון שקלים, כך שהרווח עומד על 400 אלף שקלים. במקרה שכזה, מס השבח יעמוד על 100 אלף שקלים וכזכור, מקדמת מס השבח עומדת על 150 אלף שקלים.
במקרים שכאלו, בהם מקדמת מס השבח גבוהה מחבות המס עצמה, המוכר יוכל להגיש בקשה להחזר מס שבח. לחלופין, ביכולתו להגיש מראש בקשה להפחתת מקדמת מס שבח, כך שהמוכר ישלם מקדמת מס שאינה עולה על חבות המס של המוכר.
תשלום מקדמת מס שבח – הלכה למעשה
כיצד משלמים מקדמת מס שבח הלכה למעשה? תשלום זה מתבצע ישירות ללשכת המקרקעין הרלוונטית. על הקונה למלא טופס 7152 ולצרף את הטופס לתשלום עצמו. התשלום יבוצע דרך הדואר או ישירות בלשכת המקרקעין.
בקשה להפחתת מס שבח תוגש באמצעות טופס 7155. את הבקשה יש להגיש תוך 40 יום מיום החתימה על החוזה ותשובה תתקבל תוך 20 יום. תוכלו אף לערער על התשובה תוך 14 ימים. כדי שהבקשה תתקבל, עליה להיות מבוססת ורצינית. הגישו את הבקשה באמצעות עורך דין מקרקעין אשר מלווה את העסקה.
מקדמת מס שבח – לא תוספת תשלום!
נדגיש כי תשלום מקדמת מס השבח בא על חשבון תשלום התמורה לנכס. לא מדובר בתשלום נוסף אשר מוטל על המוכר, אלא המוכר יעביר פשוט אחוז מסוים (7.5%) מהתמורה ישירות ללשכת המקרקעין ולא למוכר. על כן, לפחות מבחינה רעיונית, אין הבדל מצדו של המוכר בין רכישת דירה ממוכר החייב בתשלום מס שבח, מה שישית עליו תשלום מקדמת מס שבח, לבין רכישת דירה ממוכר הפטור ממס, אז לא יצטרך הקונה לשלם את המקדמה.
לצד האמור, בוודאי שקיים הבדל מעשי בין שני המצבים. ראשית, רכישת דירה הפטורה ממס שבח תחסוך התעסקות וביורוקרטיה הכרוכה בתשלום ללשכת מיסוי המקרקעין. מעבר לכך, ייתכן כי מוכר הפטור ממס שבח יהיה גמיש יותר במשא ומתן לרכישת הדירה, על אף שאין הכרח לכך כמובן.
קונים דירה עם חיים פרטוש
קונים או מוכרים דירה? זקוקים לייעוץ מס מקצועי ומקיף? פנו אל עו"ד חיים פרטוש ותהנו משירותים מהשורה הראשונה בתחום. עו"ד פרטוש הינו עו"ד וותיק ומנוסה, המתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובדיני מיסוי מקרקעין בפרט. אצל עו"ד פרטוש, תהנו משירותי ONE STOP SHOP – כל השירותים במקום אחד. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית במשרד, והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים שכבר נהנו משירותיו של עו"ד פרטוש.
