מס שבח דירה שניה בירושה

התקופה שאחרי אובדן של אדם יקר היא קשה ומבלבלת דיה. ואז, בתוך כל הקושי, מגיעה ההתעסקות בנכסים, ובראשם דירת המגורים שההורים הורישו. האם עכשיו נדרש מכם לשלם מס על דירה שהתקבלה בירושה? וכמה מס תצטרכו לשלם בשלב שתרצו למכור אותה? אני כאן כדי לעשות לכם סדר ולהבין יחד את כללי המיסוי. בואו נפריך כמה מיתוסים נפוצים, ובעיקר, נלמד איך תכנון נכון יכול לחסוך לכם מאות אלפי שקלים.

האם קבלת דירה בירושה היא אירוע מס?

בואו נתחיל מהשורה התחתונה והמרגיעה ביותר: לא.

על פי חוק מיסוי מקרקעין, קבלת דירה בירושה אינה נחשבת "מכירה" או "עסקה", ולכן היא אינה מהווה אירוע מס.

אתם לא צריכים לשלם מס שבח או מס רכישה בעת רישום הדירה על שמכם בטאבו. המס נכנס לתמונה רק ביום שבו תחליטו למכור את הנכס – וגם אז, ישנם מסלולי פטור משמעותיים.

פטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה

סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי על מוכרי מקרקעין בישראל לשלם מס שבח. מס השבח ישולם על הרווח הנקי של המוכר בעסקה, בשיעור של 25%. עם זאת, במצבים מסוימים, המוכר יוכל ליהנות מפטור ממס שבח. אחד מהמצבים הללו הוא שהדירה מוגדרת כדירת מגורים מזכה והיא דירתו היחידה של המוכר.

מתי דירה נחשבת לדירת מגורים מזכה?

דירה נחשבת לדירת מגורים מזכה כאשר היא מקיימת לפחות אחד משני התנאים הבאים:

• הדירה שימשה למגורים ב-4 השנים הקודמות למכירתה
• הדירה שימשה למגורים ב-80% מהזמן של השבח

לעניין זה, גם דירה ששימשה לצרכי חינוך דוגמת גן או פעוטון או לשירותי דת דוגמת בית כנסת, תיחשב לדירה ששימשה למגורים ומקיימת את תנאי הפטור. על כן, אף אם בבעלותכם נכס המשמש כבית כנסת או כגן ילדים, תוכלו ליהנות מפטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה. חשוב להבין כי במציאות, התנאים יכולים להיות מסובכים ולא ברורים ועל כן בכל מקרה ומקרה יש להסתייע בשירותיו של עורך דין מקרקעין אשר ייעץ לכם כיצד לפעול במקרה.

מתי דירת מגורים מזכה פטורה ממס שבח?

הפטור ממס שבח על מכירת דירת מגורים מזכה יינתן רק למי שאין בבעלותו דירה נוספת. בנוסף, על המוכר להיות הבעלים של הדירה במשך 18 החודשים שקדמו למכירתה, לכל הפחות. זאת ועוד, מי שמכר דירה אחרת בפטור ממס שבח ב-18 החודשים שקדמו לעסקה, לא יזכה לפטור פעם נוספת. אם כן, ארבעת התנאים לפטור הם:

1. הדירה היא דירת מגורים מזכה
2. אין בבעלות המוכר דירה נוספת
3. המוכר היה בעלי הדירה במשך 18 החודשים שקדמו למכירה
4. המוכר לא מכר דירה אחרת בפטור ממס שבח ב-18 החודשים האחרונים

מס שבח דירה שניה בירושה – התנאים לפטור ממס

כאמור, התנאי המרכזי ביותר לפטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה הוא שהדירה תהיה דירתו היחידה של המוכר. מוכר אשר בבעלותו דירות נוספות – לא יוכל ליהנות מפטור ממס שבח. לכלל זה חריגים מסוימים, כאשר המרכזי בהם הוא חריג הירושות – כאשר מדובר במס שבח לדירה שניה שהתקבלה בירושה, ניתן יהיה ליהנות מפטור ממס לדירת מגורים מזכה אף אם למוכר נכסים נוספים בבעלותו.

פטור ממס שבח לדירה שניה בירושה

סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי מוכר דירת מגורים מזכה יהיה פטור ממס שבח, אם הדירה התקבלה בירושה והיא עומדת בכלל התנאים הנוספים הקבועים בסעיף. זאת, אף אם בבעלותו של המוכר דירות נוספות.

פטור ממס שבח על דירה שניה הוא חריג והוא מתרחש אם כן במצב בו המוכר ירש דירה, אף אם הדירה הנמכרת אינה דירתו היחידה. אולם כזכור, ניתן יהיה לנצל את הפטור רק אם המכירה עומדת בתנאים הנוספים הקובעים בסעיף. תנאים אלו יפורטו להלן.

התנאים לפטור ממס שבח – דירה שניה בירושה

מוכר דירת מגורים מזכה שהתקבלה בירושה ייהנה מפטור ממס שבח, בתנאי שהמכירה עומדת בכל התנאים הבאים:

1. הדירה התקבלה בירושה, והיורש הוא בן/בת הזוג, צאצאו או נשוי לצאצא של המוריש

• אם היורש אינו אחד מאלה, הוא לא יוכל ליהנות מהפטור ממס שבח

2. הדירה הייתה דירתו היחידה של המוריש קודם מותו

• במידה שהיו למוריש דירות נוספות קודם מותו, היורש המוכר את הדירה לא יוכל למכור את הדירה בפטור ממס שבח

3. אילו המוריש היה מוכר את הדירה הוא היה נהנה מפטור ממס שבח

• במידה שהמוריש עצמו היה מנוע מלמכור את הדירה בפטור ממס שבח, גם היורש לא יוכל לנצל את הפטור.

הכלי האסטרטגי שרוב היורשים לא מכירים: הסכם חלוקת עיזבון

כאשר יש מספר יורשים ומספר נכסים בעיזבון (למשל, שני אחים שירשו דירה וסכום כסף), נוצרת הזדמנות לתכנון מס חכם במקרה של מכירת דירה שהתקבלה בירושה. במקום לחלק כל נכס "חצי-חצי", ניתן לערוך הסכם חלוקת עיזבון. במסגרת הסכם זה, היורשים יכולים להחליט ביניהם, למשל, שאח אחד יקבל את הדירה במלואה, והאח השני יקבל את כל הכסף המזומן (בשווי שווה).

היתרון האדיר הוא שהחלוקה הפנימית הזו, הנעשית לפני רישום הירושה, פטורה ממס. כך, ניתן "לרכז" את הבעלות בדירה אצל יורש שאולי כן יעמוד בתנאי הפטור, ולמנוע מצב שבו שני האחים מחזיקים כל אחד בחצי דירה נוספת ש"תפריע" להם בעתיד. זהו כלי אסטרטגי ממדרגה ראשונה, שדורש כמובן ליווי משפטי צמוד.

אין פטור? לא סוף העולם. הכירו את עיקרון "הכניסה לנעלי המוריש"

מה קורה במצב הנפוץ יותר, שבו להורים הייתה יותר מדירה אחת, או שהם לא עמדו בתנאי הפטור? במקרה הזה, אתם עדיין לא משלמים מס מלא. כאן נכנס לפעולה עיקרון משפטי חשוב: אתם, כיורשים, "נכנסים בנעליו של המוריש".

ומה זה אומר בפועל?

• יום הרכישה שלכם הוא יום הרכישה של ההורים: לצורך חישוב המס, יום הרכישה אינו יום הפטירה, אלא היום המקורי שבו ההורים שלכם קנו את הדירה.
• ההוצאות שלהם הן ההוצאות שלכם: תוכלו לנכות מהרווח לא רק את הוצאות המכירה שלכם, אלא גם את כל ההוצאות המוכרות שהיו להורים לאורך השנים (מס רכישה ששילמו, עלויות שיפוץ וכו').
• החיסכון הגדול: מכיוון שהמס על השבח חל רק על הרווח שנצבר מינואר 2014 ואילך ("חישוב ליניארי"), "הכניסה לנעליים" של הורים שרכשו את הדירה לפני שנים רבות (למשל, בשנות ה-80 או ה-90), יכולה להוביל לתשלום מס שבח נמוך משמעותית, ולעיתים קרובות אפסי.

בואו לבדוק איך להימנע מתשלום מס שבח על הדירה שקיבלתם בירושה

מכירת דירה שהתקבלה בירושה היא עסקה מורכבת, לא רק רגשית אלא גם משפטית וכלכלית. החוק מציע מסלולים שיכולים לחסוך לכם מאות אלפי שקלים, אך הם דורשים הבנה, דיוק ועמידה בתנאים נוקשים. ההבדל בין תשלום מס מינימלי לחבות מס כבדה טמון בתכנון נכון ובקבלת החלטות מושכלות לפני ביצוע כל פעולה. זה לא הזמן להמר או לפעול על סמך "מה ששמעתם מחברים".

אם ירשתם נכס ואתם עומדים בפני ההחלטה האם וכיצד למכור אותו, אני מזמין אתכם לפגישת ייעוץ מסודרת כאן במשרד עו"ד חיים פרטוש, כדי שנבנה יחד את הדרך הנכונה והמשתלמת ביותר עבורכם.