מס רכישה

כל אדם הרוכש זכות במקרקעין מחויב לשלם למדינה מס רכישה בגין ביצוע העסקה. מס הרכישה מייצג אחוז מסוים משווי העסקה, אחוז זה מתעדכן בכל שנת מס. שווי העסקה הוא הסכום ששולם בפועל למוכר וכולל כמובן מע"מ, כמו למשל במקרה של רכישה מקבלן. גובה מס הרכישה מושפע ממצב הרוכש ומצבת הנכסים שברשותו וסוגיהם. יש הבדל בין אדם לו אין דירת מגורים לבין כזה שיש בבעלותו לפחות דירה אחת שאין בכוונתו למכור. ישנן כמובן אוכלוסיות חלשות שזכאיות להנחות כדוגמת  נכה, עיוור, נפגע או בן משפחה של חייל שנספה במערכה ולעיתים אף לפטור מלא מתשלום מס רכישה ככל ששווי הרכישה אינו עובר את השווי הקבוע בחוק כאשר שווי זה מתעדכן מידי שנה . יש גם הבדל בשווי מס הרכישה החל על דירת מגורים לעומת נכס מסחרי או קרקע והבחנה נכונה בין סוגי העסקאות והידיעה כיצד לסווג כל עסקה יכולה לחסוך לכם הרבה כסף .

רשות המס מעמידה מחשבון לבדיקת מס הרכישה, אך תמיד מומלץ להיוועץ בעורך דין המתמחה בנושא על מנת שיוכל לעזור לכם להחליט על המתווה הנכון של העסקה ובאופן בו יתאפשר לכם לחסוך במס.

חזקת התא המשפחתי

על פי הגדרת חזקת התא המשפחתי ה"רוכש" הוא אדם כלשהו או בן/בת הזוג שלו וילדיו הקטינים. ילדים נשואים ובעלי משפחות משלהם מוחרגים כמובן מהגדרת התא המשפחתי. מטרת הגדרת התא המשפחתי באה למנוע מצב בו אדם רושם נכס שרכש, על שם מי מילדיו הקטינים, רק כדי להימלט מתשלום מס הרכישה. בני זוג, בניהם קיים הסכם ממוני, שבו הנכס הנרכש מוגדר כשייך רק לאחד מהם, יהיה זכאי להירשם בנפרד ולא כתא משפחתי אחד.

משמעות דירת מגורים יחידה

במידה ולרוכשים נכס, דירת מגורים אחת (זו שהם רוכשים), והם מתכוונים לגור בדירה זו עם משפחתם, הם ייחשבו לזוג המחזיק דירת מגורים יחידה, דבר שיזכה אותם בהנחה בתשלום מס הרכישה. ההגדרה המשפטית של דירה יחידה הנה – "דירה יחידה המשמשת למגורים, עבור אדם שהוא תושב מדינת ישראל. דירה יחידה תיחשב כזאת גם במידה ובעליה שותף בנכס נוסף בשיעור שלא יעלה על 33% משווי הנכס".

מדרגות מס הרכישה

מדרגה ראשונה – פטור מתשלום מס רכישה עד סכום של 1,919,155 ₪.

מדרגה שנייה – תשלום בשיעור של 3.5% על הסכום שבין 1,919,155 ל- 2,276,360 ₪.

מדרגה שלישית – תשלום בשיעור 5% על הסכום שבין 2,276,360 ל- 5,872,725 ₪.

מדרגה רביעית – תשלום בשיעור 8% על הסכום שבין 5,872,725 ל- 19,575,755 ₪.

מדרגה חמישית – תשלום בשיעור 10% על הסכום שבין 19,575,755 ₪ ומעלה.

הנחות ופטורים

ישנן אוכלוסיות שונות הזכאיות, בשל מצב כזה או אחר, בהנחות ואף בפטור מלא מתשלום מס הרכישה.

• אוכלוסיית הנכים והעיוורים – אלה, זכאים לפטור מלא מתשלום מס רכישה עד לסכום של 2.5 מיליון שקלים בעוד אזרח מן השורה ישלם מס החל מסכום של 1,919,155 ₪. מדובר בהנחה משמעותית.
• משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה – אלה, זכאים לאותה הטבה אותם מקבלים הנכים והעיוורים. גם יורשיו של הנפטר יהיו זכאים להנחה זו. חשוב לדעת, ניתן להשתמש בהנחה זו רק פעמיים בחיים.
• תושבים חוזרים ועולים חדשים – בעלי אשרה או תעודת עולה חדש זכאים לתשלום מס רכישה מופחת בשיעור 0.5% עד לתקרה של 1,842,155 ₪ ומעל לכך הם ישלמו שיעור מס של 5% בלבד. אנשים אלה זכאים להטבה ברכישת נכס או קרקע לבניית דירת מגורים עבור עצמם. בנוסף, אותן הטבות חלות עבורם גם על רכישה של בית עסק או קרקע לבניית בית עסק שבו הם יהיו העובדים. הקלות אלה ניתנות עבור דירה הנרכשת תוך 7 שנים מיום העלייה לארץ או, שנה לפני העלייה. הטבה זו ניתנת פעם אחת בחיים.
• העברת נכס בהליך גירושין – מדובר בפעולה שאיננה נחשבת כלל לעסקת נדל"ן ולכן, לא חל על אף אחד מבני הזוג תשלום מס רכישה. אולם, חשוב מאוד, להקפיד שבהסכם הגירושין ירשם סעיף ברור, המאפשר את ביצוע הפעולה ומסביר אותה.
• דירה במתנה – ישנם אנשים עם מזל והם מקבלים במתנה דירה מקרוב משפחה, במצב כזה ישולם רק שליש מגובה מדרגת המס הנדרשת במצב רגיל. העברת דירה למגורים, ללא תמורה, בין בני זוג נשואים, הגרים תחת קורת גג אחת, תהיה פטורה מתשלום מס רכישה. במידה ורק חלק מערך הדירה מועבר במתנה, יתבצע חישוב מס רכישה סטנדרטי לגבי ערך הדירה כולה ומקבל המתנה יידרש לשלם רק שליש מהמס, על חלקו היחסי אותו קיבל.

תשלום מס רכישה ברכישת דירה בקבוצת רכישה

קוני דירות מגורים, שבעברם קנו דירת מגורים באמצעות קבוצת רכישה, והדירה הקודמת הייתה דירת המגורים היחידה שלהם, ייהנו מתשלום מס רכישה כבעלי דירה יחידה, במידה ואחד מהתנאים הבאים מתקיים: הדירה הנוספת נקנתה 6.5 שנים לאחר הקנייה באמצעות קבוצת הרכישה, והזכויות בדירה

שנקנתה בקבוצת הרכישה, טרם הועברו הלכה למעשה. בנוסף, הדירה הקיימת נרכשה ארבע שנים אחרי שבוצעה הקניה בקבוצת הרכישה.