מוכרים דירה ראשונה? ייתכן שאתם פטורים מתשלום מס על המכירה. כמי שעוסק בדיני מקרקעין באופן יום יומי, אציג לכם במאמר זה את התנאים לפטור ממס על מכירת דירה ראשונה וכן את המקרים בהם תידרשו לשלם מס שבח או היטל השבחה הגם שמדובר בדירתכם היחידה.
פטור ממס שבח במכירת דירה ראשונה
אני אזכיר תחילה כי חוק מיסוי מקרקעין קובע כלל, לפיו מוכרי זכות במקרקעין חייבים בתשלום מס שבח בשיעור 25% מהרווח הנקי בעסקה. מדובר בנטל מס משמעותי במיוחד המגיע לכדי מאות אלפי שקלים ואף למעלה מכך.
עם זאת, החוק מעניק פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה, הנמכרת תחת התנאים הקבועים בחוק. להלן אציג לכם את אותם התנאים:
- הדירה מוגדרת כדירת מגורים מזכה: כדי ליהנות מפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה, על הדירה להיחשב כדירת מגורים מזכה. דירה מוגדרת כדירת מגורים מזכה אם היא שימשה למגורים, לצרכי דת (למשל בית כנסת) או לצרכי חינוך (למשל גן), ב-4 השנים האחרונות או במשך 80% מתקופת הבעלות של המוכר בנכס.
- הדירה היא דירתו היחידה של המוכר: כפי שכבר ציינתי, הפטור יינתן רק אם מדובר בדירה היחידה של המוכר. עם זאת, בעלות בשליש דירה נוספת, ואפילו בשליש דירה במספר דירות, לא תוציא את הדירה הנמכרת מהגדרת דירה ראשונה. על כן, אם בבעלותכם שליש דירה (או חצי דירה שקיבלתם בירושה) וכן דירה נוספת שאתם מוכרים, תוכלו להמשיך וליהנות מפטור ממס שבח במכירת דירה ראשונה.
- המוכר מחזיק בדירה 18 חודשים לפחות: אם המוכר רכש את הדירה לפני פחות מ-18 חודשים, הוא לא יוכל ליהנות מהפטור ממס שבח במכירת דירה יחידה.
- המוכר לא מכר דירה בפטור ממס שבח ב-18 החודשים שקדמו למכירה: גם אם כל התנאים לעיל מתקיימים, אך המוכר מכר דירה בפטור בשנה וחצי האחרונות, הוא לא יוכל ליהנות מפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה.
- שווי הנכס אינו עולה על 6 מיליון שקלים: במקרים בהם שווי הדירה הנמכרת עולה על 6 מיליון שקלים לא יינתן פטור מלא ממס שבח, על אף שמדובר בדירה ראשונה. במקרים אלו התייעצו עם עו"ד מקרקעין והבינו מהי חבות המס הצפויה עבורכם בעסקה.
משפרי דיור – דירה ראשונה או שניה?
חשוב לי להדגיש כי משפרי דיור עדיין יוגדרו כמוכרי דירה ראשונה, אם יבצעו את העסקה בהתאם להוראות החוק. אסביר למה הכוונה.
ישראלים רבים רוכשים דירה חדשה ובמקביל מוכרים את דירתם המקורית. לא אחת אותם רוכשים יחתמו על חוזה לקניית הדירה החדשה עוד קודם למכירת דירתם המקורית. כך יוצא שבמועד מכירת דירתם המקורית יש בבעלותם 2 דירות – הדירה המקורית ודירתם החדשה. האם המשמעות היא אובדן הזכות למכירת דירת מגורים בפטור ממס שבח?
התשובה לכך היא שלילית. משפרי דיור יוכלו להמשיך וליהנות מפטור לגבי מס שבח על דירה ראשונה. זאת, מאחר שמהותית הם עדיין נחשבים לבעלי דירה אחת. הם אמנם רכשו דירה נוספת, אך במטרה למכור את דירתם המקורית.
עם זאת, כדי ליהנות מהפטור עליהם למכור את הדירה המקורית תוך 18 חודשים מיום החתימה על החוזה לרכישת הדירה החדשה. כאשר הדירה החדשה היא דירה מקבלן, הם יידרשו למכור את דירתם תוך 12 חודשים ממועד המסירה הצפוי (ובמקרים בהם מועד המסירה מתעכב – מיום המסירה בפועל). אציין כי במהלך המלחמה התקופות הוארכו בהוראת שעה ויש לוודא תוך כמה זמן עליכם למכור את הדירה כדי שלא תאבדו את זכאותכם לפטור.
מכירת דירת ירושה
פעמים רבות אני מייצג מוכרים אשר מוכרים דירה שהם עצמם קיבלו בירושה. אם הדירה היא דירתם היחידה והם עונים על כל הכללים שהצגתי לעיל, ברי כי הם יוכלו ליהנות מפטור ממס שבח במכירת דירה ראשונה. ואולם, בנסיבות המתאימות, מכירת דירת ירושה תהיה פטורה ממס שבח אף אם בבעלות המוכר דירה נוספת. אבאר באילו תנאים המכירה תהיה פטורה ממס.
על פי חוק, במקרים בהם מתקיימים כל התנאים שלהלן, המכירה תהיה פטורה ממס:
- המוכר הוא צאצא של המוריש או בן / בת זוג של צאצאו
- הדירה היא דירת מגורים מזכה
- בבעלות המוריש לא הייתה דירה נוספת
- אם המוריש עצמו היה בחיים והיה מוכר את הדירה – הוא היה פטור ממס שבח
אם כן, בהתקיים כל התנאים הללו, מכירת דירה שהתקבלה בירושה תהיה פטורה ממס שבח מאחר שמבחינת המוריש מדובר בדירה ראשונה. זאת, הגם שליורשים נכסי מקרקעין נוספים.
היטל השבחה במכירת דירה ראשונה
בניגוד למס שבח, החיוב בהיטל השבחה אינו תלוי בשאלה אם מדובר במכירת דירה ראשונה או שניה. אם הרשות המקומית הטילה היטל השבחה על המוכרים באזור המוכר יתחייב בתשלום המס, גם כשמדובר במכירת דירה ראשונה.
לצד זאת, היטל ההשבחה של הרשות חייב לעמוד כמובן בהוראות החוק בעניין. הרשות תוכל לגבות היטל זה רק אם פעלה באופן שהשביח את ערך הקרקע (לרוב שינוי תב"ע באזור) וכן גובה היטל ההשבחה לא יעלה על 50% מכדי עליית הערך של הקרקע בלבד כתוצאה מאותן פעולות של הרשות.
חיים פרטוש משרד עורכי דין
מוכרים דירה? פנו אליי והפחיתו את תשלומי המס למינימום ההכרחי. אני, עו"ד חיים פרטוש, מתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובמיסוי מקרקעין בפרט. אצלי תקבלו שירות כולל בשיטת ONE STOP SHOP, המציע ליווי משפטי כולל במכירת הדירה. מבדיקת הקונים, דרך תכנון המס ועד להשלמת העברת הבעלות בדירה. צרו קשר והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים.
