מכר של דירה שהתקבלה בירושה

כעורך דין מקרקעין המתמחה בדיני מקרקעין וכן בצוואות וירושות, אני מלווה באופן שוטף משפחות במכירת דירות שהתקבלו בירושה. להלן אציג בפניכם את האתגרים הייחודיים למכירת דירת ירושה, את היתרונות המיסויים המשמעותיים, ואת הדרכים להימנע ממלכודות וטעויות יקרות שעלולות לעלות לכם מאות אלפי שקלים.

בעלות בדירת ירושה – הבסיס לעסקה מוצלחת

אפתח בכך שבטרם תוכלו למכור דירה שהתקבלה בירושה, יש להשלים את התהליך המשפטי הבסיסי:

1. הוצאת צו ירושה או צו קיום צוואה – המסמך הרשמי המכיר ביורשים כבעלי הזכויות בנכס. ניתן לבקש במקביל צו רישום מקרקעין ולקצר הליכים בטאבו בהמשך.
2. רישום זכויות היורשים בטאבו – העברת הבעלות בפנקסי המקרקעין משם המוריש לשמות היורשים.
3. הסדרת חובות של המוריש – תשלום חובות ארנונה, מים ומשכנתא (אם קיימת) טרם המכירה.

רק לאחרונה טיפלתי במשפחה שמכרה דירה שירשה מההורים ללא השלמת רישום הזכויות בטאבו. במהלך העסקה התגלה חוב ארנונה ישן של המנוח, שכמעט הכשיל את העסקה. בזכות התערבות מהירה וניהול משא ומתן נחוש מול העירייה, הצלחנו להסדיר את החוב ולהציל את העסקה.

הטבות מס ייחודיות למכירת דירת ירושה

אספר לכם כי אחד היתרונות המשמעותיים במכירת דירה שהתקבלה בירושה הוא האפשרות ליהנות מפטור ממס שבח, גם אם ליורש יש כבר דירות אחרות בבעלותו:

הפטור הייחודי לדירת ירושה

סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור מלא ממס שבח במכירת דירת ירושה בהתקיים שלושה תנאים מצטברים:

1. היורש הוא "קרוב" – בן זוג, צאצא או בן זוג של צאצא של המוריש.
2. דירה יחידה של המוריש – למוריש הייתה רק דירה אחת בעת פטירתו.
3. המוריש היה זכאי לפטור – אילו המוריש היה מוכר את הדירה בעצמו לפני פטירתו, הוא היה זכאי לפטור ממס שבח.

חישוב השבח – נכנסים בנעלי המוכרים

חשוב להבין שהורשה אינה מכירה. לכן, היורשים נכנסים בעצם בנעלי המורישים. אם הם זכאים לפטור הייחודי ממס שבח לדירת ירושה – מה טוב. אם הם חייבים במס, מועד הרכישה ממנו יחושב השבח לא יהיה המועד בו הם רכשו את הדירה אלא המועד בו המוריש רכש אותה!

עם זאת, כמובן שאם הדירה נרכשה על ידי המוריש קודם ל-2014, מרבית הסיכויים שיחול עליה הפטור הלינארי המוטב לפיו השבח החייב במס יצטבר אך משנת 2014 ואילך. התייעצו עם עו"ד מקרקעין ובררו מהו בדיוק סך השבח החייב במס בעניינכם.

התמודדות עם הסכמות בין יורשים

אחד האתגרים המורכבים במכירת דירת ירושה הוא הצורך בהסכמת כל היורשים:

1. קבלת החלטה משותפת – על מחיר, עיתוי ותנאי המכירה.
2. מינוי נציג מטעם היורשים – יורש אחד או עורך דין שייצג את כולם מול הרוכשים.
3. הסכם בין יורשים – המגדיר את אופן חלוקת התמורה וההוצאות הכרוכות.

ליוויתי לאחרונה מקרה של ארבעה אחים שירשו דירה, כאשר אחד מהם התנגד נחרצות למכירה. במקום לפנות להליך משפטי יקר ומתיש של פירוק שיתוף, הובלתי תהליך גישור שהוביל להסכם יצירתי: שלושת האחים האחרים רכשו את חלקו של הרביעי במחיר גבוה ב-10% משווי השוק, בתשלומים נוחים, והדירה נמכרה לאחר מכן ברווח שכיסה את הפרמיה ששולמה לאח המתנגד.

אסטרטגיות למקסום ערך הדירה טרם מכירה

בניגוד לדעה הרווחת, לא תמיד כדאי למכור דירת ירושה "כפי שהיא":

1. שיפוץ ממוקד – לעיתים, השקעה של 5-10% משווי הדירה יכולה להעלות את ערכה ב-15-20%.
2. טיפול בנושאים תכנוניים – הסדרת חריגות בנייה, הוצאת היתרים רטרואקטיביים או אפילו הגדלת זכויות בנייה יכולים להעלות משמעותית את שווי הנכס.
3. תזמון נכון של העסקה – התחשבות בעונתיות של שוק הנדל"ן, שינויי מיסוי צפויים או תוכניות תכנון עתידיות.

בעסקה שליוויתי לאחרונה, המלצתי למשפחת יורשים להשקיע בבדיקת זכויות בנייה לפני מכירת דירת הגג שירשו. הבדיקה, שעלתה 10,000 ₪, חשפה אפשרות להוספת 25 מ"ר לדירה, מה שהעלה את שווי הנכס ב-600,000 ₪! המשפחה בחרה לממש את זכויות הבנייה בעצמה, ולאחר השקעה של כ-300,000 ₪ בבנייה, מכרה את הדירה המורחבת ברווח נקי של 300,000 ₪.

חיים פרטוש משרד עורכי דין

מכירת דירה שהתקבלה בירושה היא תהליך מורכב הדורש מיומנות, ידע וניסיון. אני,  עו"ד חיים פרטוש, מתמחה בליווי יורשים בכל שלבי המכירה, החל מהוצאת צו ירושה, דרך תכנון המס האופטימלי, ועד להשלמת העסקה ורישום הזכויות על שם הרוכשים. במשרדי תקבלו שירות כולל בשיטת ONE STOP SHOP, המותאם לצרכים הייחודיים של כל משפחת יורשים.

אל תתמודדו לבד עם מורכבויות מכירת דירת ירושה. פנו אליי עוד היום וקבלו ליווי מקצועי שיבטיח לכם עסקה מוצלחת, חיסכון מקסימלי במיסים ושקט נפשי.