מצאתם את דירת חלומותיכם, אבל החשש ממס הרכישה הגבוה על דירה שנייה מדיר שינה מעיניכם? אתם לא לבד. זו אחת הסיטואציות המלחיצות והמורכבות ביותר שאני פוגש אצלי במשרד. אני כאן כדי להסביר לכם בדיוק איך התהליך של מכירת דירה שניה תוך 18 חודשים או 24 חודשים (לפי תאריך החתימה על העסקה) יכול להיות הפתרון שיפחית משמעותית את תשלומי מס הרכישה שלכם באופן שיחסוך לכם עשרות אם לא מאות אלפי שקלים.
קצת רקע: כמה מס רכישה צריך לשלם על רכישת דירה?
אני מניח שאתם יודעים כי חוק מיסוי מקרקעין מטיל על רוכשי מקרקעין מס רכישה, שנקבע כאחוז מסוים משווי הנכס הנרכש. חובת מס הרכישה חלה על רכישת כל זכות במקרקעין, אבל אני רוצה להתמקד דווקא ברכישת דירות מגורים.
כמה מס רכישה, אם כן, תצטרכו לשלם על רכישת דירת מגורים?
התשובה לשאלה זו תלויה, בראש ובראשונה, בפרמטר אחד מרכזי: האם מעבר לדירה הנרכשת יש לכם דירה אחרת, או שדירה זו היא דירתכם היחידה?
אם הדירה היא דירתכם היחידה, שיעורי מס הרכישה יהיו נמוכים יחסית. עד לסכום של 1,978,745 ₪ שקלים (עד לתאריך 15.01.2028), תזכו לפטור מלא ממס. גם אם המחיר עולה כל 1,978,745 ₪, על יתרת המחיר תשלמו מס בשיעורים שאינם גבוהים במיוחד:
- על חלק השווי שמעל 1,978,745 ₪ ועד 2,347,040 ₪ תשלמו מס בשיעור 3.5%.
- על החלק שמעל 2,347,040 ₪ ועד 6,055,070 ₪ תשלמו מס בשיעור 5%.
- על החלק שמעל 6,055,070 ₪ ועד 20,183,565 ₪ תשלמו מס בשיעור 8%.
- על החלק שמעל 20,183,565 ₪ תשלמו מס בשיעור 10%.
לעומת זאת, על דירה שנייה תשלמו מס רכישה בשיעור של 8% החל מהשקל הראשון. אם מחיר הדירה עולה על 6,055,070 ₪, שיעור מס הרכישה על יתרת המחיר יעלה ל-10% משווי הנכס.
כדי לסבר את האוזן, אם תקנו דירה יחידה במחיר של 1.5 מיליון שקלים, תהיו פטורים לחלוטין מתשלום מס רכישה. אם זו דירתכם השנייה, תשלמו מס רכישה בסך 120 אלף שקלים על אותה הדירה ממש! אם שווי הדירה הוא 3 מיליון שקלים וזו דירתכם היחידה, תשלמו מס רכישה בסך של 45,538 שקלים. אם הדירה היא דירה שניה, המחיר יעמוד על 240 אלף שקלים, יותר מפי 5 במחיר!
אני אצרף לכם טבלה פשוטה שעושה סדר בשיעורי המס ומדגישה עד כמה דרמטיים הפערים שבין שיעורי מס רכישה לדירה יחידה לבין שיעורי מס רכישה לדירה שניה ומעלה:
| מחיר הדירה | שיעור מס הרכישה לדירה ראשונה | שיעור מס הרכישה לדירה שנייה | |
| מדרגה ראשונה | 0 עד 1,978,745 ₪ | 0% | 8% |
| מדרגה שנייה | 1,978,745 עד 2,347,040 ₪ | 3.5% | 8% |
| מדרגה שלישית | 2,347,040 עד 6,055,070 | 5% | 8% |
| מדרגה רביעית | 6,055,070 עד 20,183,565 ₪ | 8% | 10% |
| מדרגה חמישית | 20,183,586 ₪ ומעלה | 10% | 10% |
משפרי דיור – מכירת דירה שניה תוך 18 או 24 חודשים
כעת, לאחר שהבנו עד כמה משמעותיים ההבדלים בין שיעורי מס רכישה לדירה יחידה לבין שיעורי מס רכישה לדירה שניה, חשבו על התרחיש הבא:
קניתם דירה חדשה שאתם מתכננים לעבור אליה. כמובן שרכשתם את הדירה עוד לפני מכירת הדירה הנוכחית, כדי שלא תמצאו את עצמכם במצב בו אתם חסרי קורת גג. התוצאה היא שבשעת רכישת הדירה החדשה הייתה בבעלותכם דירה נוספת, כך שלמעשה מדובר בדירה שניה. האם התוצאה היא שתשלמו מס רכישה בשיעורי דירה שניה??
תוצאה זו כמובן היא תוצאה אבסורדית. משפרי דיור אינם משקיעים עליהם החוק מעוניין להטיל מס רכישה מוגדל, אלא רוכשי דירות רגילים שפשוט ברגע נתון מחזיקים בבעלותם שתי דירות. לכן, חוק מיסוי מקרקעין מעניק למשפרי דיור הזדמנות:
מכרו את הדירה השנייה תוך 18 או 24 חודשים ותמשיכו ליהנות משיעורי מס רכישה לדירה יחידה.
למעשה, מדובר בדחיית שומת מס הרכישה. במקום שמס הרכישה יחושב ביום הרכישה של הדירה, אז יש בבעלותכם שתי דירות, חישוב המס נדחה ב-18/24 חודשים (בכפוף למועד החתימה). אם בתוך השנה וחצי/שנתיים הללו תמכרו את דירתכם המקורית ושמת המס תתבצע כאשר בבעלותכם דירה אחת בלבד, וכך תמשיכו ליהנות מהטבות המס לרוכשי דירה יחידה.
מכירת דירה שניה תוך 18 חודשים או 24 חודשים?
חשוב לי להדגיש:
דירות שנרכשו מ-1/6/2025 ואילך נדרשות להימכר תוך 24 חודשים כדי למנוע חבות מס רכישה על דירה שניה.
אם רכשתם את הדירה החדשה לאחר ה-01/06/2023 ועד לתאריך 31/05/2025 יעמדו לרשותכם 18 חודשים בלבד למכירת הדירה המקורית.
אם רכשתם דירה לפני ה1.6.2023 יהיה אפשר למכור אותה תוך 24 חודשים כדי לא לשלם מס רכישה על דירה שנייה.
ממתי מתחילים לספור 18 או 24 חודשים למכירת דירה שניה?
שאלה שחשוב לברר היא מאיזה מועד מתחילים לספור את החודשים: המועד בו הדירה נרשמה על שמכם בטאבו, המועד בו נכנסתם לדירה החדשה בפועל או המועד בו חתמתם על החוזה לרכישתה?
טיפלתי בתיקים בהם כל שלושת המועדים התרחשו תוך חודשים ספורים, אך גם במקרים בהם חלפו שנים ארוכות בין מועד החתימה על החוזה לבין מועד רישום הנכס בטאבו כך שלשאלה משמעות מעשית אמיתית.
התשובה, על פי החקיקה והפסיקה בתחום, היא כי החודשים מתחילים להיספר מיום החתימה על החוזה – הזכות החוזית בדירה מתחילה את מרוץ 24/18 החודשים למכירתה. לכן, אם למשל חתמתם על חוזה ביום 01/06/2023, נכנסתם לדירה ביום 15/08/2023 והרישום בטאבו הושלם ביום 01/06/2024 תוכלו למכור את הדירה המקורית שלכם ללא חיוב תשלום של מס רכישה רק עד ליום 01/12/2024 שכן במועד זה יחלפו 12 חודשים מיום החתימה על החוזה.
|
⚠ זהירות, מוקש! ⚠ אחת השאלות הנפוצות ביותר שאני נשאל היא "חיים, ממתי בדיוק מתחילים לספור את הזמן?". לקוחות רבים מניחים שהספירה מתחילה ביום קבלת המפתח או ביום רישום הדירה בטאבו. זו טעות קריטית שעלולה לעלות ביוקר. החוק והפסיקה קובעים באופן חד משמעי: הספירה לאחור מתחילה ביום החתימה על הסכמי מכר לרכישת הדירה החדשה. מרגע שחתמתם, השעון מתחיל לתקתק, גם אם הכניסה לדירה תהיה בעוד שנה. |
משפרי דיור – רכישת דירה מקבלן
אני מניח שאתם שואלים את עצמכם כיצד העסק עובד אם הדירה החדשה שאתם רוכשים היא דירה חדשה מקבלן. זאת, מכיוון שבדירות חדשות מקבלן עוברים, על פי רוב, יותר מ-24 חודשים בין מועד החתימה על החוזה לבין מועד קבלת הדירה. האם המשמעות היא שתצטרכו למכור את דירתכם הנוכחית עוד לפני שתיכנסו לדירה החדשה?
גם לכך נמצא פתרון בחוק:
עליכם למכור את הדירה המקורית תוך 12 חודשים מהמועד בו אתם צפויים לקבל את הדירה מהקבלן, או 12 חודשים ממועד המסירה בפועל אם המסירה מתעכבת שלא באשמתכם.
|
⭐ טיפ זהב ⭐ מה קורה אם פספסתם את המועד? ראשית, תצטרכו לשלם את מלוא מס הרכישה הגבוה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית של 4% – סכום שיכול להצטבר לעשרות אלפי שקלים. אבל חשוב לדעת שלא תמיד זהו סוף הסיפור, שכן ניתן להגיש השגה על שומה תוך 30 ימים ממועד קבלתה ובמקרים חריגים ועם נימוקים משפטיים מוצקים ניתן לבצע תיקון שומה בתוך 4 שנים, ולהגיש ערר לאחר דחיית השגה שהוגשה כדי לנסות לשכנע את ועדות הערר כי היו נסיבות מיוחדות שמנעו את המכירה בזמן. זהו הליך מורכב, אבל הוא מדגיש מדוע אסור להרים ידיים וחשוב לקבל ייעוץ מקצועי. |
שאלות נוספות? דברו איתי ונמצא פתרונות
בואו נסכם: אם משפרי דיור רוצים לשמור לעצמם את הזכות לשלם מס רכישה לדירה יחידה, עליהם למכור את דירתם המקורית תוך 24 חודשים מיום החתימה על החוזה לרכישת הדירה החדשה. אם הדירה נרכשה לאחר 01/06/2025.
אם הדירה נרכשה מקבלן, תוכלו למכור את דירתכם המקורית תוך 12 חודשים ממועד המסירה הצפוי. אם המסירה תתעכב שלא באשמתכם, יהיו לכם 12 חודשים מיום המסירה בפועל.
חשוב לי להדגיש כי מדובר בנושא שיכול להישמע פשוט, ואולם במציאות הוא מורכב ומסובך מבחינה משפטית ומבחינה פרוצדורלית ברבים מהמקרים (לדוגמה, מה קורה במקרה בו הקבלן פשט את הרגל אבל החוזה כבר נחתם וקיימת דירה על שמכם כשבפועל תהליך הבנייה נתקע בשיאו?). לכן, מומלץ מאוד להסתייע בשירותיו של עו"ד מקרקעין המתמחה במיסוי מקרקעין שילווה אתכם בהליך הרכישה והמכירה, וכך תחסכו לעצמכם מאות אלפי שקלים בתשלומי המס.
משרד עו"ד חיים פרטוש
מעוניינים להפחית את תשלומי המס למינימום ההכרחי? צרו איתי קשר עוד היום כדי לצמצם את תשלומי המס למינימום ההכרחי על פי חוק. כאן במשרד תהנו משירותי ONE STOP SHOP – טיפול בכלל צרכיכם המשפטיים, מהקצה אל הקצה.
בעיות עם מכירת דירה שניה? לא יודעים מתי צריך למכור ואיך מפחיתים מס רכישה? בואו נשב לדבר כדי לפתור את הבעיות בצורה מקצועית ולאפשר לכם לשלם מינימום או אפס מס רכישה.
