מי יכול להיות ערב לשכירות

מצאתם את הדירה הנכספת, סוף כל סוף, אבל אז מגיעה הדרישה: "תצטרכו להביא שני ערבים". אז מי יכול להיות ערב לשכירות, ואיך מוודאים שהערבות הזו היא לא סתם פיסת נייר, אלא רשת ביטחון אמיתית? בואו נעשה סדר.

לפני הכל: מהי ערבות ומה הבסיס החוקי שלה?

ערבות היא התחייבות משפטית של אדם (הערב) לפרוע את חובו של אדם אחר (החייב, במקרה שלנו – השוכר), אם החייב לא יפרע אותו בעצמו. הבסיס החוקי לכל הסיפור הזה הוא חוק הערבות, תשכ"ז-1967. החוק הזה מסדיר את מערכת היחסים המשולשת והעדינה בין המשכיר, השוכר והערב.

מבחינתכם כמשכירים, הערבות לשכירות היא כלי חיוני להבטחת ההכנסה מדמי השכירות וכיסוי נזקים פוטנציאליים. מבחינת מי שמתבקש להיות ערב, זוהי אחריות כלכלית עצומה, שעלולה להפוך לחוב אישי של ממש. לכן, חשוב שכל הצדדים יבינו את מלוא המשמעות של המסמך עליו הם חותמים במסגרת הסכם שכירות מסודר.

מה זה ערב בשכירות?

שנים של עיסוק בחוזי שכירות לימדו אותי כי לבעל דירה המשכיר את דירתו שלושה חששות עיקריים:

1. השוכר יפסיק לשלם שכר דירה
2. השוכר יגרום נזקים לדירה ולא ישלם עבורם
3. השוכר יישאר בנכס לאחר תום תקופת השכירות

אכן מדובר בחששות משמעותיים, אשר התממשותם עלולה לגרום למשכיר נזק כלכלי משמעותי. זו הסיבה לכך שנוצרו מספר מנגנונים משפטיים שנועדו לאפשר למשכיר להתמודד עם אותם חשדות. מודל הערבות מצמצם משמעותי את 2 החששות הראשונים:

כאשר אדם ממונה לערב בחוזה שכירות, המשמעות המשפטית היא שאם השוכר לא יעמוד בהתחייבויותיו המשכיר יוכל להיפרע מהערב. כך, למשל, אם השוכר לא ישלם את דמי השכירות שלו המשכיר יוכל לדרוש מהערב לשלם את דמי השכירות במקום השוכר.

למה לחתום על ערבות?

שאלה טובה שאני נשאל על ידי לקוחותיי היא למה בכלל לחתום על ערבות. מה האינטרס של הערב להכניס את עצמו לעסקה לא לו. התשובה היא שברוב המקרים באמת אין לערב אינטרס כלכלי משמעותי בחתימה על הערבות, במיוחד כאשר מדובר בערבות לחוזי שכירות. אם כן, מדוע בכל זאת אנשים נהיים ערבים לשכירות?

התשובה, על פי רוב, היא יחסי קרבה בין הערב לבין השוכר. הערב יודע כי ללא החתימה על הערבות השוכר לא יוכל לשכור את הדירה, ומתוך אמון בשוכר הוא מוכן להיות הערב שלו. ואכן, אנשים רבים חוששים לחתום על ערבות, שכן החתימה על הערבות נוגדת, במידה מסוימת, את הטובה הכלכלית שלהם.

מי יכול להיות ערב לשכירות על פי חוק?

דיני הערבות מוסדרים בחוק הערבות ובפסיקה הרלוונטית. החוק עצמו כמעט ולא מטיל מגבלות על זהות הערב.

כל עוד מדובר באדם שכשיר משפטית, הוא יוכל להיות ערב.

מעבר לכך, גם תאגידים וחברות יכולים לחתום על ערבות עבור צדדים שלישיים.

עם זאת, כפי שכבר ציינתי מקודם, אנשים לא מתנדבים מיוזמתם להיות ערבים סתם כך. על כן, במישור המעשי, מרבית הערבים הם בני משפחה או חברים קרובים של השוכרים. הורים של ילדים שיוצאים מהבית, אחים המסייעים לאחיהם וחברים טובים המעוניינים בטובת חבריהם, מוכנים לחתום על ערבות. ואולם, אדגיש שוב, אין דרישה חוקית לקרבה שכזו וכל אדם יכול להיות ערב לשכירות על פי חוק.

למעשה, החוק אמנם לא קובע רשימת מכולת, אבל הפרקטיקה והפסיקה יצרו סטנדרטים ברורים שכל משכיר שפועל בחוכמה יאמץ. ערב מתאים הוא לא רק "חבר טוב" של השוכר, אלא אדם שעומד בשלושה תנאי סף מהותיים:

1. בגיר ותושב ישראל: הערב חייב להיות מעל גיל 18 ובעל תעודת זהות ישראלית. הסיבה פשוטה: הרבה יותר קל ופשוט לנהל הליכים משפטיים ולממש את הערבות מול אזרח ישראלי המתגורר בארץ.
2. יכולת כלכלית מוכחת: זוהי ליבת הערבות. הערב צריך להיות בעל הכנסה קבועה ויציבה, המאפשרת לו לעמוד בהתחייבות אם וכאשר יידרש לכך. לא מספיק שהוא "מרוויח טוב", צריך שתהיה לו יכולת ריאלית לספוג את עלות שכר הדירה והנזקים האפשריים, מבלי לקרוס כלכלית בעצמו.
3. היעדר מניעה משפטית: אדם שנמצא בהליכי פשיטת רגל, מוגבל באמצעים על ידי ההוצאה לפועל, או שחשבונותיו מעוקלים, אינו יכול לשמש כערב. ערבותו פשוט חסרת משמעות.

כמשכירים, אל תתפשרו על הנקודות הללו. בדיקה שטחית היום עלולה לעלות לכם בהליך פינוי מושכר יקר ומתיש מחר.

פניה לערב – רק לאחר מיצוי הליכים כלפי השוכר

אני רוצה להדגיש נקודה חשובה מאוד שנועדה להגן על הערב.

על פי חוק, הפנייה לערב תיעשה רק לאחר מיצוי ההליכים כנגד השוכר.

המשכיר אינו רשאי לפנות ישירות לערב בדרישה שישיב לו את חובו, אלא עליו לפנות תחילה למשכיר ורק לאחר מיצוי ההליכים כנגד החייב ניתן יהיה לפנות לערב.

מתי ניתן לפנות ישירות לערב?

על אף מה שכתבתי זה עתה, ישנם 3 מצבים עיקריים בהם המשכיר יכול לפנות ישירות לערב ולדלג על השוכר, ואלו הם:

1. הערב חתם על כתב ויתור לפיו לא נדרש מיצוי הליכים אל מול השוכר לפני הפניה אליו
2. השוכר פשט רגל (קיבל צו פירוק או צו קבלת נכסים)
3. השוכר בחו"ל או נפטר

בכל אחד מהמצבים האלו, הערב יהיה חשוף ישירות לתביעות מצד המשכיר. זאת, גם מבלי שיהיה צריך לעבור קודם אצל השוכר. לכן, כדאי מאוד לצמצם ככל הניתן מחשיפה למצבים שכאלו. כעת אסביר כיצד.

 הבדיקות שכל משכיר חייב לעשות (וכל ערב צריך לצפות להן)

"אני סומך עליו, הוא נראה בחור טוב". את המשפט הזה שמעתי יותר מדי פעמים מלקוחות שהגיעו אליי מאוחר מדי. בעסקים, ובוודאי שבהשכרת הנכס היקר שלכם, סומכים על מסמכים, לא על תחושות בטן. אלו הבדיקות שאני ממליץ לכל משכיר לבצע, ולכל ערב פוטנציאלי להכין מראש:

• צילום תעודת זהות: לוודא את זהות האדם ושהוא אכן תושב ישראל.
• שלושה תלושי שכר אחרונים: כדי להתרשם מגובה ההכנסה ומיציבותה. שימו לב לא רק לנטו, אלא גם לוותק במקום העבודה.
• דפי חשבון בנק: שלושה חודשים אחרונים יכולים לתת תמונה רחבה יותר על ההתנהלות הכלכלית.
• בדיקת BDI (אופציונלי אך מומלץ): בדיקה במאגרי נתוני אשראי יכולה לחשוף אם לערב יש היסטוריה של צ'קים חוזרים, תיקים בהוצאה לפועל או בעיות אשראי אחרות.

איך אפשר לדרוש מהערב לשלם במקום השוכר?

לבסוף, אני רוצה להבהיר כיצד נגבית הערבות מבחינה מעשית. לאחר מיצוי ההליכים אל מול השוכר, המשכיר יוכל לפנות לערב ולדרוש ממנו לשלם. במידה שהערב לא ייענה לדרישה, המשכיר יוכל לפנות בתובענה להוצאה לפועל ולפתוח תיק הוצאה לפועל כנגד הערב.

הסכמתם להיות ערבים? אלו הזכויות שאתם חייבים להכיר

החתימה על כתב הערבות אינה הופכת אתכם לארנק פתוח. החוק מעניק לכם, הערבים, מספר זכויות חשובות שנועדו להגן עליכם:

1. הזכות לקבל מידע: המשכיר חייב לעדכן אתכם על כל פיגור בתשלום של השוכר תוך זמן סביר. הוא לא יכול "לאגור" חוב של חודשים ורק אז להפתיע אתכם בדרישה.
2. הזכות להיכנס בנעלי המשכיר: מרגע ששילמתם את חובו של השוכר, אתם "נכנסים בנעליו" של המשכיר. כלומר, אתם זכאים לתבוע מהשוכר את מלוא הסכום ששילמתם עבורו. הליך זה נקרא תביעת שיפוי או חזרה.
3. הגנות "הערב המוגן": כפי שהסברתי, ברוב המקרים אתם מוגנים ודורשים מהמשכיר לפעול קודם כל נגד השוכר.

ערבות היא עניין של אמון, אבל אל תוותרו על חוזה חזק

בחירת ערבים מתאימים ובדיקתם היא אחד השלבים החשובים ביותר בתהליך השכרת דירה. זהו שלב שבו אסור לעגל פינות או להתבייש לדרוש מסמכים. מי יכול להיות ערב לשכירות זו לא שאלה של טובה אישית, אלא שאלה של אחריות כלכלית. ככל שתהיו יסודיים יותר בשלב הבדיקה, וככל שהערבות תעוגן בצורה ברורה ומפורטת יותר בחוזה השכירות, כך תבטיחו לעצמכם שקט נפשי ותימנעו מהליכים משפטיים מורכבים בעתיד.

אם אתם עומדים בפני חתימת חוזה, כמשכירים או כשוכרים, ומרגישים שנושא הבטוחות מורכב ומבלבל, אני מזמין אתכם לפגישת ייעוץ. כאן במשרד עו"ד חיים פרטוש. בואו נוודא יחד שהאינטרסים שלכם מוגנים בצורה הטובה ביותר.