חתמתם על חוזה לרכישת דירה? שואלים את עצמכם: "רגע, ומה עם המסים? תוך כמה זמן צריך לשלם מס רכישה?". זו לא שאלה של בירוקרטיה, זו שאלה שיכולה לעלות לכם באלפי שקלים של קנסות וריביות. כאן הכנתי לכם מדריך אחד, ברור ומדויק, שייתן לכם שקט נפשי ויאפשר לכם להתמקד במה שחשוב לכם עכשיו ולהימנע מתשלומים מיותרים. מועד תשלום מס רכישה: אל תפספסו את המידע הזה.
מועד תשלום מס רכישה – תוך כמה זמן צריך לשלם?
אתחיל בכלל הבסיסי הנוגע למועד תשלום מס רכישה:
מס רכישה יש לשלם תוך 60 יום מיום הרכישה.
שימו לב: יום המכירה מוגדר כיום החתימה על חוזה המכר בין הצדדים ולא יום מסירת הדירה בפועל. לכן, אם למשל חתמתם על חוזה מכר ב-1 בינואר ומועד הכניסה לדירה הקבוע הוא 1 ביוני, מועד תשלום מס הרכישה יהיה עוד קודם למועד הכניסה לדירה.
איך התהליך עובד בפועל שלב-אחר-שלב?
הנה הפירוט התהליך המלא, מהחתימה ועד התשלום:
- שלב 1: החתימה על החוזה (יום 0): זהו קו הזינוק. השעון של רשות המיסים מתחיל לתקתק.
- שלב 2: הגשת הדיווח ו"השומה העצמית" (עד יום 30): כאן האחריות נמצאת אצלכם, באמצעות עורך הדין. אנחנו לא מחכים לרשות המיסים שתשלח דרישה. עורך הדין מגיש דיווח מקוון ומבצע "שומה עצמית" – כלומר, הוא מחשב את סכום המס הצפוי על בסיס נתוני העסקה ומדרגות המס העדכניות (נכון ל-2025).
- שלב 3: קבלת שובר התשלום: לאחר שהדיווח נקלט ומאושר, רשות המיסים מנפיקה שובר תשלום רשמי עם סכום המס הסופי.
- שלב 4: התשלום בפועל (עד יום 60): עם השובר ביד, אתם מבצעים את התשלום באחת הדרכים המאושרות (בנק הדואר, העברה בנקאית מקוונת דרך אתר רשות המיסים, או בכרטיס אשראי עד לתקרה מסוימת).
עם זאת, ניתן יהיה לדחות את מועד תשלום מס הרכישה במקרים שכאלו. להלן אציג כיצד.
מועד תשלום מס רכישה לאחר חתימה על זיכרון דברים
אם חתמתם על זיכרון דברים לפני החתימה על החוזה, המצב עלול להיות מורכב עוד יותר – ככלל, רשות המיסים רואה בזיכרון דברים חוזה מכר, ומשכך מתחילה ספירת 60 הימים מיום החתימה על זיכרון הדברים ולא מיום החתימה על החוזה למכירת הדירה. באופן זה, יכול להיווצר מצב בו ייתכן שתצטרכו לשלם מס רכישה עוד קודם לחתימת חוזה המכר עצמו.
לא מכבר הגיע אליי דורון, שנקלע בדיוק לבעיה האמורה. דורון חתם על זיכרון דברים עוד קודם לחתימה על חוזה המכר ולשכת מיסוי מקרקעין דרשה ממנו לשלם את מס הרכישה תוך 60 ימים מיום החתימה על זיכרון הדברים. דורון לא נערך לכך בהתאם ולא היה ברשותו את תזרים המזומנים הדרוש לתשלום מס הרכישה.
מועד תשלום מס רכישה לאחר שומת מנהל
אני אציין כי במקרים בהם לשכת מיסוי מקרקעין עורכת שומת מנהל ונמצא כי הנישום צריך להוסיף תשלום מס רכישה, יהא עליו לשלם את יתרת המס תוך 15 ימים. אם יחליט הנישום להשיג על שומת המנהל, יהא עליו לשלם את הסכום המוסכם תוך 30 יום ואת היתרה בהתאם לתוצאות ההשגה.
דחיית מועד תשלום מס רכישה
לצד החובה הכללית לשלם מס רכישה תוך 60 יום, המחוקק העניק לרוכשי דירות אופציה לדחות את מועד תשלום מס הרכישה. סעיף 51 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי ניתן יהיה לדחות את תשלום מס הרכישה עד להתקיימות אחד מהאירועים שלהלן:
- הקונה יקבל החזקה במקרקעין
- הקונה ישלם 50% מהתמורה עבור הדירה
- הקונה יקבל ייפוי כוח בלתי חוזר לעניין רישום הנכס על שמו.
כך, מועד תשלום מס הרכישה נדחה משמעותית – על פי חוק! אם נחזור למקרה של דורון בו עסקנו לעיל, זהו אכן היה הפתרון שהצעתי לו. השתמשנו בפתרון דחיית מועד תשלום מס הרכישה עד שדורון ישלם 50% מהתמורה, וכך הוא נמנע מתשלום מס רכישה מוקדם והצליח לסדר את תזרים המזומנים במועד.
דחיית מועד תשלום מס רכישה – בריבית והצמדה
עם זאת, אני רוצה להדגיש כי לדחיית מועד תשלום מס הרכישה יש מחיר לא מבוטל – הדחייה תחויב בריבית והצמדה ביחס למועד התשלום המקורי. בעקבות זאת, תידרשו לשלם סכום גבוה יותר מזה המקורי שהייתם צריכים לשלם.
על כן, אין לקפוץ בכל מקרה על ההזדמנות ולדחות את מועד תשלום המס. אני ממליץ לכם להסתייע בשירותיו של עורך דין מקרקעין המתמחה במיסוי מקרקעין ולברר עימו האם אכן דחיית מועד תשלום מס הרכישה היא כדאית עבורכם.
במקרים של עסקאות קומבינציה, חשוב להבין את ההשלכות המסובכות יותר של דחיית מועד תשלום מס הרכישה, ולכן מומלץ לקבל ייעוץ מקצועי מקיף טרם קבלת ההחלטות
|
⚠ זהירות, מוקש! ⚠ רכישה מקבלן היא לא מקרה שונה אחת הטעויות הנפוצות ביותר שאני פוגש היא של רוכשי דירות מקבלן. הם חושבים: "הדירה תהיה מוכנה רק בעוד שלוש שנים, בטח יש לי זמן לשלם". זו טעות קריטית. חוק ה-60 יום חל גם על רכישת דירה "על הנייר". השעון מתחיל לתקתק מרגע החתימה על חוזה הרכישה מול חברת הבנייה, ללא כל קשר למועד קבלת המפתח. |
דחיית מועד תשלום מס רכישה למשפרי דיור
כידוע, משפרי דיור יכולים לדחות ב-18 חודשים את שומת מס הרכישה, כדי להימנע מתשלום מס רכישה במדרגות הגבוהות של דירה שנייה. הדחיה תהיה של 12 חודשים מיום המסירה כאשר מדובר ברכישת דירה חדשה מקבלן.
משכך, גם לעניין מועד תשלום מס הרכישה, משפרי דיור יוכלו לדחות את תשלום המס עד למכירת הדירה המקורית שבבעלותם. כאן, לא מדובר בדחיה של ממש שחייבת בריבית והצמדה, אלא בהקפאה של תשלום מס הרכישה ועל כן היא פטורה מריבית והצמדה.
אופן תשלום מס רכישה
לסיום, אסביר בקצרה על אופן תשלום מס הרכישה. תוכלו לבחור באחד משני מסלולים לתשלום – המסלול הפיזי והמסלול המקוון. כדי לשלם באופן פיזי, תידרשו להגיע לאגף הגביה ביחידות מנהל מיסוי מקרקעין. שם, תוכלו לשלם ישירות את מס הרכישה שאתם חייבים בו.
לחלופין, תוכלו לשלם את מס הרכישה באופן מקוון. לשם כך, תידרשו להזין מספר תעודת זהות וכן מספר שומה לתשלום.
חשוב לציין כי ניתן לשלם בתשלומי קרדיט, כלומר לפרוס את תשלום מס הרכישה לתשלומים. ואולם, פריסת התשלומים תגרור חיוב בריביות גבוהות יחסית.
|
⭐ טיפ זהב ⭐ נתקלתם בבעיה תזרימית או מחלוקת על גובה המס? אל תחכו. ניתן להגיש בקשה מנומקת לדחייה או לפריסת התשלום. אבל גם אם הגשתם בקשה, אני תמיד אומר ללקוחותיי: שלמו מיד את הסכום שאינו שנוי במחלוקת. אם ברור שתצטרכו לשלם לפחות 100,000 ש"ח, שלמו אותם. פעולה זו עוצרת את צבירת הריבית על החלק ששולם ומוכיחה לרשות המיסים שאתם פועלים בתום לב. |
אז מהם מועדי תשלום מס רכישה?
ככלל, מועד תשלום מס רכישה הוא תוך 60 יום מיום החתימה על חוזה המכר. ניתן לדחות את התשלום עד לתשלום 50% מהתמורה, קבלת ההחזקה בנכס או קבלת ייפוי כוח בלתי חוזר לרישום הנכס על שם הרוכש בטאבו, לפי המוקדם מבניהם. הדחיה תחויב בריבית והצמדה. כאשר מדובר במשפרי דיור, ניתן יהיה לדחות את מועד תשלום מס הרכישה עד למכירת הדירה המקורית.
התשלום עצמו יוכל להתבצע ביחידות מיסוי המקרקעין או באופן מקוון. ניתן יהיה לפרוס את התשלום לתשלומים, ואולם התשלומים יחויבו בריבית והצמדה.
דברו איתי ואדאג שתשלמו את הסכום המינימלי האפשרי כמס רכישה
השאלה מהו מועד תשלום מס רכישה היא קריטית. ניהול נכון של לוחות הזמנים הוא לא עניין טכני, הוא חלק מהותי מהאחריות הפיננסית שלכם כרוכשי נכס. זכרו את כללי המפתח: 30 יום לדיווח, 60 יום לתשלום, והכל מתחיל מהחתימה. ליווי של עורך דין קניית דירה מנוסה לא רק יבטיח שהחוזה שלכם יהיה מצוין, אלא גם ינהל עבורכם את כל התהליך הזה מול רשויות המס, יוודא שהכל מוגש ומשולם בזמן, ויעניק לכם שקט נפשי אמיתי.
אם רכשתם נכס וברצונכם לוודא שהתהליך מתנהל בצורה חלקה ונכונה, אני מזמין אתכם לפגישת ייעוץ במשרד עו"ד חיים פרטוש ויחד נוודא שאתם לא משלמים סכומים גבוהים לחינם.
