עבור רבים מאיתנו, קניית דירה יד שניה היא מהעסקאות הכלכליות המשמעותיות ביותר בחייהם. כעורך דין מקרקעין המלווה רוכשי דירות באופן יום יומי, אני רואה שוב ושוב כיצד בדיקות מקדימות יסודיות מונעות כאבי ראש והוצאות כספיות מיותרות.להלן אשתף מהידע והניסיון שצברתי ואפרט מה חובה לבדוק לפני קניית דירה יד שניה.
למה חיוני לבצע בדיקות לפני קניית דירה יד שניה?
רבים מכירים את התחושה – מצאתם את דירת החלומות, והלב כבר קנה אותה. אבל דווקא בנקודה זו חשוב לעצור ולהפעיל את השכל הישר. קניית דירה יד שניה ללא בדיקות מקדימות יסודיות עלולה להוביל להפתעות לא נעימות והוצאות בלתי צפויות.
לא מזמן טיפלתי בזוג צעיר שהתאהב בדירה במרכז. לאחר שהפצרתי בהם לבצע בדיקות מקדימות, התגלה כי הדירה בנויה עם חריגות בנייה משמעותיות שלא קיבלו היתר. המוכר "שכח" לציין זאת. ביטול העסקה חסך להם התמודדות עם קנסות והוצאות שיכלו להגיע למאות אלפי שקלים.
הבדיקות המשפטיות החיוניות לפני קניית דירה יד שניה
כעת, אפרט אודות הבדיקות העיקריות אשר חשוב לבצע קודם לרכישת דירה יד שניה:
1. נסח טאבו – תעודת הזהות של הנכס
הבדיקה הראשונה והבסיסית ביותר היא הוצאת נסח טאבו עדכני. בדיקה זו מספקת מידע חיוני:
- זיהוי הבעלים החוקיים-האם המוכרים הם אכן בעלי הזכויות בנכס?
- שעבודים ומשכנתאות-האם הדירה משועבדת לטובת בנק או נושה אחר?
- עיקולים והערות אזהרה-האם קיימות מגבלות משפטיות על הנכס?
- רכוש משותף והצמדות-אילו חלקים מוצמדים לדירה (חניה, מחסן, גג)?
שימו לב -הוצאה של נסח טאבו מקוון באמצעות עו"ד מקרקעין עולה 17 ₪ בלבד! משכך, אין כל הצדקה להיעזר בשירותים למיניהם המציעים הפקת נסח טאבו במחירים גבוהים.
אל תסתמכו על נסח טאבו ישן שמציג המוכר. לעתים מוכרים מציגים נסח מלפני חודשים, כאשר בינתיים נרשמו עיקולים או שעבודים חדשים. תמיד דרשו נסח עדכני ביותר, ועדיף שתפיקו אותו בעצמכם או באמצעות עורך הדין שלכם.
2. בדיקת היתרי בנייה וחריגות
אחת הבדיקות החשובות לפני קניית דירה יד שניה היא אימות שכל השיפוצים והתוספות בדירה בוצעו כחוק. המשמעויות של חריגות בנייה עלולות להיות חמורות:
- חשיפה לקנסות בסכומים משמעותיים
- קושי בקבלת אישור עירייה לעסקה
- קושי בקבלת משכנתא מבנקים שנרתעים ממימון נכסים עם חריגות
- בעיות בעת מכירה עתידית כשהרוכש הבא יבצע בדיקות יסודיות
- דרישה להריסת התוספות הבלתי חוקיות, לעתים במסגרת לוח זמנים קצר
הבדיקה כוללת השוואה בין תוכניות ההיתר המקוריות לבין המצב בפועל, ומתמקדת בשינויים כמו סגירת מרפסות, הזזת קירות או שינויים בפתחים.במסגרת הבדיקה אשווה בין ההיתרים שניתנו למצב בפועל ואדע אם כל התוספות והשינויים נעשו כדין.
3. בדיקת זכויות המוכרים ומצב המשכנתא
טרם קניית דירה יד שניה, חובה לוודא שהמוכרים הם אכן בעלי הזכויות בדירה ושהם מוסמכים למכור אותה. במקרה של זוג נשוי, למשל, נדרשת הסכמת שני בני הזוג למכירה, אפילו אם רק אחד מהם רשום כבעלים.
אם קיימת משכנתא על הדירה,עליכם לברר את גובהה הנוכחי ואת הליך הסרת השעבוד. בדקו מול הבנק המלווה מהו הסכום המדויק הנדרש לסילוק המשכנתא ואילו פעולות נדרשות לשם סילוקה וקבלת משכנתא שלכם על הנכס כשהוא נקי מכל שיעבוד.
וודאו כי ביכולתכם לקבל מהבנק התחייבות לרישום משכנתא וכי הבנק של המוכרים ינפיק מכתב כוונות בדבר סילוק המשכנתא הקיימת. כשתגיעו לשלב ביצוע התשלום בפועל, הבנק יעביר את כספי המשכנתא ישירות לבנק של המוכרים ותירשם התחייבות למשכנתא לטובתו.
4. בדיקת תקנון הבית המשותף
אני אדגיש כי אם הדירה שאתם רוכשים מצויה בבית משותף (בניין), חשוב שתבדקו את תקנון הבית המשותף ובכלל את התנהלות ועד הבית בבניין. שינויים שיירשמו בתקנון יחייבו אף רוכשים עתידיים ועל כן קריטי שתכירו אותם מראש.
5. ארנונה ותשלומי חובה
לפני הרכישה, ודאו שאין חובות ארנונה, מים או היטלים אחרים. קבלו:
- אישור העדר חובות מהעירייה
- אישור מחברת המים והחשמל
- אישור תשלומי ועד בית
חובות אלו עלולים לעבור אליכם יחד עם הנכס, ולכן חשוב לוודא שהם מסולקים לפני השלמת העסקה או שהמוכר מתחייב בחוזה לשלמם.
בדיקות פיזיות חיוניות לפני קניית דירה יד שניה
עד כאן הצגתי לכם בדיקות משפטיות קריטיות לפני רכישת דירה. להלן אסקור בדיקות פיזיות שחשוב לבצע:
בדק בית מקצועי -ההשקעה המשתלמת ביותר
מניסיוני, ההוצאה על בדק בית מקצועי (אלפי שקלים בודדים) היא נחוצה ומשתלמת. בדק בית יאתר:
- בעיות רטיבות נסתרות שעלולות להוביל לעובש ונזקים מבניים
- ליקויי אינסטלציה שעלולים לגרום לנזילות ולהצפות
- בעיות חשמל שמהוות סכנה בטיחותית ממשית
- סדקים מבניים המעידים על בעיות קונסטרוקטיביות
- מפגעי בטיחות שעלולים לסכן את הדיירים
בדיקות בבניין המשותף
אם אתם קונים דירה יד שניה בבית משותף, אמליץ לבדוק גם את הרכוש המשותף:
- מצב חדר המדרגות והלובי – תחזוקה שוטפת המעידה על ועד בית פעיל
- גג הבניין – סימני נזילות או בעיות איטום שעלולות להשפיע על הדירה
- תשתיות משותפות – מעלית, מערכת חשמל, אינטרקום ותקינותם
לאחר ביצוע הבדיקות המשפטיות והבדיקות הפיזיות, תוכלו להמשיך לשלבים הבאים ברכישת הדירה. גם בהם אני אהיה שם עבורכם, מניהול המו"מ אל מול הרוכשים דרך ניסוח חוזה המכר ועד להשלמת רישום הדירה על שמכם בטאבו.
חיים פרטוש משרד עורכי דין
קניית דירה יד שניה היא עסקה מורכבת, ובדיקות מקדימות יסודיות הן המפתח להשקעה מוצלחת ובטוחה. אני, עו"ד חיים פרטוש, מתמחה בליווי רוכשי דירות יד שניה ומבטיח שהאינטרסים שלכם יהיו מוגנים לאורך כל התהליך.
במשרדי תקבלו שירות כולל בשיטת ONE STOP SHOP, הכולל ביצוע כל הבדיקות המקדימות, ניסוח חוזה מכר, תכנון מס אופטימלי וליווי עד לרישום הזכויות על שמכם.
אל תסתכנו בקניית דירה יד שניה ללא ליווי מקצועי. פנו אליי עוד היום וקבלו ייעוץ ראשוני שיבטיח לכם עסקה בטוחה ושקט נפשי.
