כשאני מלווה רוכשי דירות ובעלי נכסים בתהליך הרישום בטאבו, אני מסביר ללקוחותיי מהו תשריט בית משותף ומה תפקידו ברישום הנכס. חשוב להבין כי התשריט הוא מסמך קריטי בתהליך, והוא זה שמכתיב כיצד הנכס והשטחים הצמודים אליו יירשמו בטאבו. במאמר זה אסביר את מהותו של התשריט, תפקידו המשפטי, ואת החשיבות של רישום תקין ועדכני.
מהו תשריט בית משותף?
אני רוצה לפתוח בהסבר קצר אודות התשריט ומהותו. לאחר מכן, אמשיך בהצגת הדרישות החוקיות להכנת התשריט, מבנהו, תיקונו והגשתו. כך, תקבלו תמונה מלאה על תשריט הבית המשותף וחשיבותו.
תשריט בית משותף הוא שרטוט הנדסי המוגש ללשכת רישום המקרקעין כחלק מהליך רישום בית משותף. המסמך מציג את המבנה הפיזי של הנכס, כולל גבולות החלקה, תיחום הדירות, השטחים המשותפים והצמדות פרטיות כגון חניות, מחסנים ומרפסות. מטרתו להבטיח רישום מדויק ושקוף של הנכס בטאבו, למנוע מחלוקות עתידיות בין בעלי הדירות ולשמש כמסמך משפטי מחייב.
חשיבות התשריט ברישום נכסים
לא מעט פעמים אני נתקל במקרים בהם חוסר בהירות לגבי גבולות דירה או הצמדות מובילים לסכסוכים משפטיים בין דיירים. כך, לאחרונה, טיפלתי בתיק בו שכנים הסתכסכו סביב גבולות גינותיהם הגובלות זו בזו. במקרה אחר התעוררה מחלוקת סביב חריגות בנייה בדירה עקב עמימות מסוימת בתשריט, ועוד. מקרים אלו יכלו להימנע אם התשריט היה נערך כראוי, שכן תשריט מדויק מאפשר:
- הבנה ברורה של מבנה הרכוש המשותף.
- קביעת זכויות והצמדות לכל דירה.
- רישום מסודר בטאבו.
תשריט שייערך כראוי בהתאם למאפיינים אלו יספק את הבהירות המספקת ויימנע מחלוקות וסכסוכים. לכן, אני ממליץ בחום לא להתפשר על תשריט מדויק ולוודא לפני כל עסקה לרכישת דירה בבית משותף כי התשריט בתיק הבניין אכן תואם את המצב בפועל ואין צורך לתקנו.
הדרישות החוקיות להכנת תשריט
אני אדגיש כי הכנת התשריט מהווה פעולה משפטית לכל דבר ועניין. הכנת התשריט כפופה לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 ולתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע"ב-2011. לפי התקנות, תשריט חייב להיערך על ידי מודד מוסמך, מהנדס, אדריכל או הנדסאי בניין, ולהיות מפורט כך שיכלול את כל המידע הנדרש לשם רישום מדויק של הבית המשותף.
מבנה התשריט ותכולתו
כעת, אני רוצה להציג לכם את תוכן התשריט עצמו. על פי חוק, תשריט תקני כולל:
- פרטי זיהוי החלקה – מספר גוש, מספר חלקה, כתובת מלאה.
- שרטוט המבנה והשטחים המשותפים – שרטוט הכולל חלוקה לקומות, מבני עזר, חניות, חצרות וגגות.
- הצמדות פרטיות – תיחום שטחים הצמודים לדירות פרטיות כגון חניות פרטיות, מחסנים ומרפסות.
- תרשים הקומות – מציג את הפריסה הפנימית של הדירות בבניין, כולל גבולות וחלוקה פנימית.
אלו הן דרישות החוק הבסיסיות באשר לתוכנו של תשריט הבית המשותף. התשריט עצמו יופיע בתיק הבניין וניתן יהיה לבקש לעיין בו. אני אדגיש כי חשוב מאוד להקפיד על עמידה בכל דרישות התשריט כדי שזה אכן ישקף את הבניין כמות שהוא וניתן יהיה להסתמך עליו ולמנוע מחלוקות, כפי שהסברתי לעיל.
מתי יש צורך בתיקון תשריט?
אני אציין כי לעיתים, לאחר רישום הבית המשותף, מתעורר צורך בעדכון התשריט. זה יכול לקרות במקרים של:
- הוספת דירות חדשות למבנה קיים: אם נוספו דירות לבניין, יהיה צורך כמובן בתיקון התשריט כך שיתאים לבניין בתצורתו הנוכחית.
- הרחבת דירה קיימת: גם אם לא נוספה דירה חדשה אלא רק הורחבה דירה קיימת, יש בכך כדי להשפיע על תשריט הבית המשותף ועל כן נדרש תיקונו.
- שינוי בהצמדות: לעיתים, בשלבים מסוימים מתבצעים שינויים בהצמדות לדירות. אני אדגיש כי מדובר בהליך מורכב מעט שצריך להיעשות בהתאם לתקנון הבית המשותף, אך לא אחת הוא נחוץ ומועיל לדיירים. כך, למשל, טיפלתי לא מכבר בתיקון תשריט עקב בעל דירה שהעביר חניה לדייר אחר. השינוי בשטחים המוצמדים הוא המצריך שינוי בתשריט, כדי שזה יתאם למצב הנוכחי בבניין.
- תיקון טעויות שהתגלו בתשריט המקורי: כמובן שאם התגלו טעויות בתשריט המקורי, נפעל לתיקונן. התיקון קריטי וחשוב, כפי שכבר הבהרתי, כדי שהתרשיט אכן ישקף את המצב הקיים בשטח.
אני אציין כי גם את התיקון יש לבצע באופן מדויק וביעילות. אני ממליץ להתייעץ עם עו"ד מקרקעין ולהבין כיצד נכון לתקן את התשריט באופן הנכון ביותר.
איך מגישים תשריט לרישום?
חשוב לי להתמקד גם בהליך הגשת התשריט. רישום תשריט חדש או תיקון תשריט קיים מתבצע בלשכת המפקח על רישום המקרקעין. ההליך כולל:
- הכנת התשריט על ידי בעל מקצוע מוסמך.
- הגשת הבקשה לרישום בצירוף מסמכים נוספים כמו תקנון מוסכם של הבניין.
- אישור התשריט על ידי המפקח על המקרקעין.
- רישום סופי בטאבו.
אני רוצה להבהיר כי חשוב מאוד לוודא שהתשריט המעודכן אכן נרשם כמו שצריך. אחרת, לרישום לא יהיה תוקף מחייב ולא תושג הוודאות המיוחלת.
סיכום
אני אסכם ואומר כי תשריט בית משותף הוא מסמך קריטי שמבטיח רישום תקין ושקוף של נכסים בבתים משותפים, כלומר בבניינים. אני ממליץ לכל בעל נכס לוודא שהתשריט מעודכן, וכי הוא משקף את המבנה הקיים בצורה מדויקת. במקרים של שינויים בנכס, עדכון התשריט ימנע בעיות עתידיות ויבטיח שהרישום בטאבו תואם את המציאות בשטח.
קונים דירה בבניין? פנו אליי וודאו כי תשריט הבית המשותף רשום כהלכה. אני, עו"ד חיים פרטוש, מתמחה בדיני מקרקעין ומלווה רוכשי דירות באופן יום יומי. אצלי תקבלו שירות כולל בשיטת ONE STOP SHOP, המציע ליווי משפטי כולל במכירת דירה מהקצה אל הקצה ובכלל זאת בדיקת תשריט הבית המשותף. צרו קשר והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים.
