כשאני מלווה לקוחות בעסקאות מקרקעין, אחת השאלות הראשונות שעולות היא כמה זמן לוקח לרשום הערת אזהרה על הנכס שירכשו. מדובר בכלי קריטי שמגן על זכויות הרוכש ומונע מכירה כפולה או פעולות סותרות בנכס. במאמר הזה, אסביר לכם שלב אחרי שלב על התהליך, כמה זמן הוא אורך וכיצד ניתן לזרז אותו.
מהי הערת אזהרה?
אני תמיד ממליץ ללקוחות שלי להבין את המשמעות של הערת אזהרה לפני ביצוע עסקת מקרקעין. מדובר ברישום בפנקס המקרקעין (טאבו) שמציין התחייבות בכתב מצד בעל הנכס לבצע עסקה מסוימת או להימנע מביצוע עסקאות אחרות באותו הנכס. נתקלתי לא פעם במקרים בהם רישום נכון של הערת אזהרה מנע סכסוכים משפטיים מורכבים.
אני אדגיש כי ההתחייבות ניתנת, למעשה, בחוזה המכר. החתימה על חוזה המכר בין המוכרים לקונים היא המאפשרת את רישום הערת האזהרה לטובת הקונים בנכס ומבטיחה כי המוכרים לא יבצעו עסקאות סותרות באותו הנכס עם קונים אחרים.
תהליך רישום הערת אזהרה
כעת, ברצוני להציג לכם את שלבי הליך הרישום של הערת האזהרה. כך, נוכל לדעת כמה זמן לוקח התהליך ותוך איזו תקופה הערת האזהרה על שמכם תירשם ותוכלו להיות רגועים באשר להתגבשות הזכויות שלכם בדירה שקניתם.
שלב 1: הכנת המסמכים
מניסיוני, הרבה מהעיכובים בתהליך נובעים ממסמכים חסרים. לכן, אני ממליץ לבדוק מראש שיש לכם:
- חוזה או התחייבות בכתב מצד בעל הנכס
- טופס בקשה לרישום הערת אזהרה
- תעודות זהות של הצדדים
- ייפוי כוח (אם מוגש באמצעות עורך דין)
שלב 2: הגשת הבקשה
לאחר שהמסמכים מוכנים, עורך הדין שלכם יוכל להגיש את הבקשה באופן מקוון דרך אתר משרד המשפטים. אתם תוכלו להגיע פיזית ללשכת רישום המקרקעין (טאבו) לצורך הגשת הבקשה. אני ממליץ להשתמש בהגשה מקוונת – זה חוסך זמן יקר. רק לאחרונה טיפלתי במקרה שבו הלקוח שלי הגיש בקשה דיגיטלית, וההליך הושלם תוך יומיים בלבד!
שלב 3: בחינת הבקשה ואישור
בשלב הזה, רשם המקרקעין בודק את שלמות המסמכים והתאמתם להוראות החוק. אני תמיד מדגיש בפני לקוחותיי את החשיבות של בדיקה מקדימה, כיוון שכל טעות קטנה יכולה לעכב את ההליך לשווא.
שלב 4: עדכון בנסח הטאבו
אני מוודא עם הלקוחות שלי שהם מקבלים אישור רשמי לכך שההערה מופיעה בנסח הטאבו של הנכס, מאחר וזה מה שמבטיח את השלמת הרישום של הערת האזהרה. לאחר שנראה כי אכן נסח הטאבו המעודכן של הדירה כולל את הערת האזהרה, נדע כי התהליך לרישום הערת האזהרה הושלם.
תוך כמה זמן רישום הערת אזהרה מתבצע בפועל?
אני יכול לומר מניסיון שהזמן לרישום הערת אזהרה תלוי בגורמים שונים:
- בקשה מקוונת: לרוב מטופלת תוך ימים ספורים. הטיפול בבקשה צפוי לארוך עד 3 ימי עסקים, למעט מקרים חריגים ומורכבים.
- בקשה ידנית בלשכה:אורכת תקופה ארוכה יותר. אם המסמכים מוגשים בדואר – כתלות בקצב שליחת המסמכים על ידי דואר ישראל. אם המסמכים מוגשים ישירות בלשכה התהליך יהיה כמובן מהיר יותר. בכל מקרה, גם הטיפול עצמו בבקשה עלול לארוך זמן רב יותר שכן נדרש טיפול בניירת פיזית והמסמכים לא מסודרים דיגיטלית בפני הרשם. התיק עם המסמכים יישמר לאיסוף בלשכה במשך 10 ימים.
- מצבים חריגים: במקרה של מסמכים חסרים או דרישה להשלמות, התהליך עלול להתארך מעבר לתקופות שהצגתי.
עיכובים אפשריים וכיצד להימנע מהם
אני אציג בקצרה שורה של עיכובים אפשריים, אשר תשומת לב ושירותיו של עו"ד מקרקעין יאפשרו לכם להימנע מהם:
1. מסמכים חסרים או שגויים
אני תמיד ממליץ לבדוק מראש שכל המסמכים מלאים וחתומים, ולהתייעץ עם עורך דין מקרקעין במידת הצורך.
2. אי-תאימות בפרטי הנכס
יצא לי ללוות עסקה שבה התגלתה סתירה בין הפרטים בטאבו לבין החוזה, מה שגרם לעיכוב של שבועיים עד שהתיקון בוצע. לכן, חשוב לוודא מראש שכל הנתונים תואמים.
3. התנגדויות או סכסוכים משפטיים
במקרים בהם יש מחלוקת על הזכויות בנכס, תיתכן דרישה למתן הבהרות או הכרעה משפטית לפני אישור הרישום. אני ממליץ לבדוק מראש אם קיימות הערות קודמות שעשויות לגרום לעיכוב.
האם ניתן לזרז את התהליך לרישום הערת האזהרה?
כן! אני ממליץ על שימוש בשירותים מקוונים והגשת מסמכים דיגיטליים, בעזרת עורך הדין שלכם. לחלופין, אל תסתמכו על שליחת המסמכים בדואר אלא העדיפו הגעה ללשכה עם כל המסמכים מוכנים ומאומתים. זאת, למרות שהגעה פיזית קשה יותר כמובן משליחת המסמכים בדואר. כמו כן, במקרה של עיכוב בלתי סביר, פנייה למנהל לשכת הרישום בהחלט תוכל לעזור.
מה הבעיה אם רישום הערת האזהרה מתעכב?
חשוב לי לספר לכם על שני תיקים שהגיעו אליי כדי להבהיר מה הבעיה בעיכובים ברישום. המקרה הראשון פשוט יחסית. זוג חתם על חוזה מכר. הערת האזהרה טרם נרשמה. בתווך, המוכרים חתמו על חוזה מכר נוסף עם קונים אחרים ורשמו הערת אזהרה לטובתם. בסופו של דבר טיפלתי במקרה והלקוחות שלי קיבלו פיצוי נאות (בשלב זה הם כבר לא רצו לרכוש את הדירה מהמוכרים הנכלוליים) אך רישום הערת אזהרה היה מונע זאת מלכתחילה.
במקרה השני דובר בלקוחות שהגיעו אליי לאחר שרכשו דירה מחברת נכסים. אלא שלפני רישום הערת האזהרה החברה פשטה את הרגל, וכך הלקוחות מצאו את עצמם בתחרות עם נושי החברה על הדירה שרכשו. הודות להלכת בוקר המפורסמת שכנענו את בית המשפט כי הדירה אינה נכללת בנכסי החברה מהם ייפרעו הנושים, אך רישום בזמן של הערת האזהרה היה מונע גם כאן את המצב המורכב מלכתחילה.
חיים פרטוש משרד עו"ד
לסיכום, אני אדגיש כי אם אתם רוצים להשלים את הרישום במהירות וביעילות, אני ממליץ:
- להגיש בקשה מוקדם ככל האפשר
- לבדוק היטב שכל המסמכים תקינים ומלאים
- להעדיף הגשה מקוונת על פני הגעה פיזית
- במקרה של עיכוב, לפעול מול הרשויות או להיעזר בעורך דין
קונים דירה? פנו אליי וודאו כי העסקה מושלמת על הצד הטוב ביותר. אני, עו"ד חיים פרטוש, מתמחה בדיני מקרקעין ומלווה רוכשי דירות באופן יום יומי. אצלי תקבלו שירות כולל בשיטת ONE STOP SHOP, המציע ליווי משפטי כולל ברכישת הדירה מהקצה אל הקצה. צרו קשר והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים.
