כל האסטרטגיות החוקיות לחיסכון במס שבח

כעורך דין מקרקעין המתמחה במיסוי מקרקעין, אני נחשף באופן תדיר למוכרי נכסים המשלמים עשרות ולעיתים מאות אלפי שקלים מיותרים במס שבח. במאמר זה אחשוף בפניכם את האסטרטגיות החוקיות לחיסכון במס שבח, מתוך ניסיון של שנים בליווי עסקאות מקרקעין מורכבות. המשיכו לקרוא ומצאו את כל המידע הדרוש בתחום.

פטורים ממס שבח – הכירו את זכויותיכם

מכירת דירת מגורים מזכה (דירה שנבנתה כחוק ושימשה למגורים) עשויה להיות פטורה ממס שבח במספר מקרים:

1. דירה יחידה – אם זו דירתכם היחידה ובבעלותכם למעלה מ-18 חודשים, אתם זכאים לפטור מלא עד תקרת שווי של כ-5 מיליון ₪ (נכון ל-2025). תנאי נוסף הוא שלא מכרתם דירה נוספת בפטור ממס שבח ב-18 החודשים שקדמו למכירה.
2. משפר דיור – אם מכרתם דירה קודמת בפטור ממס לפני פחות מ-18 חודשים.
3. ירושה – מכירת דירה שהתקבלה בירושה, בתנאים מסוימים.

בעסקה שליוויתי לאחרונה, בחרנו למכור קודם את דירתם הזולה של לקוחותיי ורק לאחר מכן את דירתם היקרה יותר. בכך חסכנו להם למעלה מ-150,000 ₪ במס שבח, שכן הדירה היקרה כבר הוגדרה כדירה יחידה בעת מכירתה.

חישוב השבח – ניכוי הוצאות מוכרות

רבים אינם מודעים לכך שניתן להפחית את חבות המס על ידי ניכוי הוצאות מוכרות, כגון:

• הוצאות שבח – שיפוצים משביחים (לא אחזקה שוטפת).
• הוצאות רכישה – מס רכישה, שכר טרחת עו"ד, תיווך.
• הוצאות מכירה – שכר טרחת עו"ד, תיווך, פרסום.
• היטל השבחה – תשלומים לרשות המקומית.

מוקש לפניך!

שמרו קבלות! ניכוי ההוצאות מותנה בהצגת אסמכתאות. רבים מלקוחותיי מאבדים זכאות לניכוי הוצאות בשווי עשרות אלפי שקלים בשל היעדר תיעוד. אני ממליץ לשמור תיעוד של כל הוצאה הקשורה לנכס לפחות 7 שנים. כמו כן, שימו לב שאם השכרתם את הדירה בפטור ממס שבח ייתכן שלא תוכלו לנכות חלק מההוצאות. בררו זאת עם עו"ד מקרקעין מטעמכם.

פריסת מס השבח – הפחתה משמעותית

אחת האסטרטגיות המעניינות לחיסכון במס שבח היא פריסת מס השבח על פני עד 4 שנים (שנת המכירה ו-3 שנים קודמות). אני ממליץ על פריסה ואף פיצול של השבח בין בני הזוג בתנאי שגיל המוכרים הוא 60 ומעלה והמס השולי שלהם אינו עולה על 25%. אם נותרו להם בשנים האחרונות נקודות זיכוי בלתי מנוצלות מהשנים האחרונות היתרון אף גדל. יתרונות הפריסה:

1. הורדת מדרגת המס – הקטנת ההכנסה השנתית יכולה להוריד את שיעור המס השולי.
2. ניצול נקודות זיכוי – אפשרות לנצל נקודות זיכוי שלא נוצלו בשנים קודמות.
3. מניעת מס יסף – הימנעות ממס נוסף על הכנסות גבוהות.

לקוח שלי מכר דירה ברווח של 800,000 ₪. באמצעות פריסת המס חסכנו לו כ-70,000 ₪ ממס השבח.

שימו לב! פריסת המס אפשרית רק אם הגשתם דוחות שנתיים למס הכנסה. ניתן להגיש גם בדיעבד בנסיבות מסוימות, אך הדבר מורכב יותר.

דחיית תשלום מס שבח – זכות שרבים אינם מכירים

החוק מאפשר דחיית תשלום מס שבח עד למועד בו אחד מהתנאים הבאים מתקיים:

1. מסירת החזקה – הדירה נמסרה לרוכש.
2. תשלום התמורה – התקבלו 40% או יותר מהתמורה.
3. ייפוי כוח – הועבר ייפוי כוח בלתי חוזר לרישום הזכויות.

באחד המקרים שליוויתי, תכננו את העסקה כך שהתמורה המשמעותית תשולם רק לאחר 6 חודשים. בכך איפשרנו ללקוח לדחות את תשלום המס, לחסוך בהוצאות המימון ולתכנן טוב יותר את תזרים המזומנים שלו. עם זאת, הדחיה כרוכה בתשלום הצמדות וריביות.

לסיכום

תכנון מס שבח נכון עשוי לחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים. אני, עו"ד חיים פרטוש, מתמחה במיסוי מקרקעין ואעמוד לצדכם בתכנון העסקה האופטימלית. במשרדי תקבלו שירות כולל בשיטתONE STOP SHOP, הכולל תכנון מס מקיף, ליווי בעסקה וייצוג מול רשויות המס.

אל תשלמו מס שבח מיותר. פנו אליי וקבלו ייעוץ מקצועי שיחסוך לכם כסף רב בעסקתכם הבאה.