שטר לפעולות שכירות במקרקעי ישראל הוא המסמך המשפטי הקובע את מסגרת ההתקשרות והזכויות המשפטיות בנכסים אשר שייכים למדינה או לגופים ציבוריים. רישום השטר בטאבו מעניק תוקף לזכות שימוש, מגדיר את החובות, ומסדיר את מערכת היחסים בין המשכיר (בד"כ רשות מקרקעי ישראל או גוף ציבורי) לבין השוכר. מילוי נכון של השטר והגשתו ידנית או מקוונת, יבטיחו זכויות ברורות ושימוש תקין בנכס לאורך תקופת השכירות.
מתי תזדקקו לשטר לפעולות שכירות במקרקעי ישראל בעסקת מקרקעין?
השטר נדרש כאשר נחתמת עסקת שכירות או חכירה לתקופה קצובה (לדוג' דירה, קרקע, שטח מסחר, משרדים), עבור נכסים בבעלות המדינה או רשות מקרקעי ישראל. מסמך זה חיוני במצבים של העברת זכות שכירות בין דיירים, רישום חכירה ראשונה לטאבו, חידוש חוזה חכירה, או שינוי תנאים מול רשות מקרקעי ישראל. הרישום מהווה ראיה קניינית לזכות השוכר ומאפשר לו לבצע פעולות בנכס - השבחה, השקעות, ולפעמים רישום משכנתה או העברת זכויות משנה.
יש להקפיד על עמידה בתנאים של הרשות לרישום מקרקעין, ועל צירוף כל המסמכים הנדרשים לסיום ההליך.
איך ממלאים ומגישים את שטר לפעולות שכירות במקרקעי ישראל?
- ממלאים את כל פרטיו של השטר: שם המשכיר והשוכר, מספרי זיהוי, פרטי הנכס (גוש, חלקה, תת-חלקה), תקופת השכירות המדויקת ותנאי השימוש.
- מפרטים אם מדובר בשכירות לתמורה או ללא תמורה.
- מוודאים שיש אזכור להסכם השכירות המקורי ולהסכמות המיוחדות, בהתאם לדרישת הרשות.
- מוסיפים חתימות של כל הצדדים (משכיר, שוכר), מאומתות ע"י עורך דין ותעודת זהות.
- מצרפים את הסכם החכירה המקורי או החדש, אישורי תאגיד (אם אחד הצדדים הוא חברה), ובמידת הצורך - אישור רשות מקרקעי ישראל.
- מגישים את השטר בלשכת רישום המקרקעין ולאחר אישור הרשות, ניתן להגיש אותו גם במערכת מקוונת.
מסמכים שחשוב לזכור לצרף לשטר לפעולות שכירות במקרקעי ישראל
- שטר השכירות המלא והחתום.
- הסכם השכירות/חכירה המקורי או חוזה השכירות החדש.
- צילום תעודת זהות של המשכיר והשוכר.
- אישור תשלום אגרה לפי ההליך.
- נסח טאבו עדכני של הנכס.
- אישור עורך דין לאימות חתימות ובדיקת זהות.
- אישור רשות מקרקעי ישראל - במקרים של חכירה ראשונה או חידוש.
במקרים מסוימים, תצטרכו לצרף גם:
כשאחד מהצדדים הוא תאגיד - יידרשו תעודת התאגדות, פרוטוקול החלטה, ואישור מורשי חתימה. בחכירה ראשונה תידרש חותמת והרשאה חתומה של רשות מקרקעי ישראל. במקרה שיש משכנתה על הנכס - יצטרף אישור בנק על סילוק/העברת שיעבוד, לעיתים גם מסמכי ירושה או ייפוי כוח.
טעויות נפוצות בנוגע למילוי והגשת שטר לפעולות שכירות במקרקעי ישראל
חוסרים או אי דיוקים בפרטי הנכס, אי ציון מדויק של תקופת השכירות, חוסר באישורי הזיהוי ובמסמכים הנלווים (חוזה חכירה, אישור רשות), או טעויות בהחתמת הצדדים - כולם מובילים לעיכוב, דחייה או חוסר תוקף לזכות השכירות. יש להקפיד גם על תשלום מלא של אגרות ועל הגשה במועד ובפורמט הנדרש, כדי למנוע קשיים בשימוש והעברה בעתיד.
השלכות פיננסיות ומשפטיות של שטר לפעולות שכירות במקרקעי ישראל
רישום תקין של השטר מבטיח לשוכר זכות שימוש קניינית מוכרת, מאפשר טיפול בנכס, קבלת אשראי, השקעות, והגנה כנגד טענות צד שלישי. אי רישום, הקפדה לא מספקת או הגשה חלקית, גורמים לעיכוב חוזי, סכסוכים מול הרשות, קושי במימון ומניעת מימוש זכויות הניהול. טיפול מקצועי והגשה מלאה חוסכים משברים משפטיים וכספיים.
קבלו טיפ מעו"ד מקרקעין
בהגשת שטר לפעולות שכירות מומלץ לבדוק היטב את נוסח החוזים, לקבל אישורים מראש מכל הגורמים הרלוונטיים (רשות, בנק, תאגיד), ולהעביר את כל המסמכים לבדיקה משפטית לפני ההגשה הרשמית. חשוב לוודא את תאימות השטר לכל דרישות הרשות והמקרקעין - ולפעול מההתחלה עם עו"ד בקי בענף.
רישום תקין של שטר שכירות במקרקעי ישראל הוא המפתח לזכויות שימוש בטוחות ולניהול הנכס בשקט ובביטחון. צוות משרדי, משרד עורך דין חיים פרטוש, עוסק בדרך קבע ברישום עסקאות שכירות וחכירה, כתיבת חוזים והגשת המסמכים - ומלווה לקוחות אישית לכל אורך הדרך.
