עסקאות מקרקעין, במיוחד בפרויקטים מקיפים כמו תמ"א 38 או עסקאות קומבינציה, דורשות הגדרה ברורה והגנה קניינית על התחייבויות הצדדים. טופס בקשה לרישום הערת אזהרה החתומה על ידי כל הצדדים הופך את ההתחייבות לרשומה ומגנה מפני ביצוע עסקאות סותרות או הפרות הצהרתית בין המעורבים. רישום ההערה הוא תנאי קריטי למימוש עסקה בתנאים של שותפויות, ריבוי בעלי דירות, יזמים ודיירים - ובמיוחד בעסקאות מורכבות המכילות תכנון עתידי או מסגרות הסכמה רחבות. הקפדה על מילוי מדויק של הטופס, צירוף כל המסמכים והחתימות הנדרשות, מבטיחה טיפול מהיר, מניעת עיכובים ומימוש נכון של זכויות הצדדים.
מתי תזדקקו לטופס בקשה לרישום הערת אזהרה החתומה על ידי כל הצדדים בעסקת מקרקעין?
הטופס נדרש כאשר יש התחייבות לבצע עסקה עתידית, הימנעות מעסקה מסוימת, או ביצוע התחייבות קבוצתית - כמו בפרויקט תמ"א 38, עסקת קומבינציה או התחדשות עירונית. בכל מצב בו נדרשת הסכמת כל הצדדים לפעולה - לדוגמה רישום הערה המחייבת אישור של כל בעלי הדירות או השותפים בנכס. ההליך חיוני במצבים בהם מספר גורמים בעלי זכות על הנכס, ומניעת עסקאות נוגדות או פעולות חד צדדיות חשובה לכלל הצדדים המעורבים. כל בקשה נבחנת על פי סעיף 126 לחוק המקרקעין ומחייבת את כל החתימות הנדרשות, באימות עו"ד.
חשוב להקפיד על מילוי מדויק של כל פרטי ההתחייבות והחתמה מלאה, שכן כל חסר או חריגה עלולים לגרור עיכוב מהותי ברישום או דחיית הבקשה.
איך ממלאים ומגישים את טופס בקשה לרישום הערת אזהרה החתומה על ידי כל הצדדים?
- ממלאים את טופס הבקשה המלא, כולל פרטי הנכס (גוש, חלקה, תת-חלקה, כתובת).
- מפרטים את מהות ההתחייבות - עשיית עסקה, הימנעות, הסכמה או התחייבות קבוצתית.
- מזינים את כלל שמות ומספרי הזהות של כל הצדדים, כולל חתימות מאומתות כנדרש.
- מצרפים הסכם ההתחייבות המרכזי או אסמכתא המעידה על הסכמה קבוצתית/יורשים/דיירים.
- מגישים את הבקשה בלשכת רישום המקרקעין, פיזית או באמצעות הגשה מקוונת לפי הנהלים המעודכנים.
מסמכים שחשוב לזכור לצרף לטופס בקשה לרישום הערת אזהרה החתומה על ידי כל הצדדים
- טופס הבקשה המלא והחתום על ידי כל צד נדרש.
- צילום תעודת זהות של כלל הצדדים החותמים.
- הסכם ההתחייבות (לעשיית עסקה, הסכמה קבוצתית, או הימנעות).
- נסח טאבו עדכני של הנכס.
- אישור תשלום אגרה עבור ההליך.
במקרים מסוימים, תצטרכו לצרף גם:
בפנייה בשם חברה, יש לצרף ייפוי כוח נוטריוני ורישיון עורך דין; במקרה של קטין או מוגבלות משפטית - אישור מבית משפט או אפוטרופוס. בבניין משותף, לעיתים נדרש אישור רוב בעלי הדירות, רשימת דיירים בדירה ושיוך חלקים מסודר.
טעויות נפוצות בנוגע למילוי והגשת טופס בקשה לרישום הערת אזהרה החתומה על ידי כל הצדדים
טעויות נפוצות כוללות חסר בחתימות או אימותים, מילוי פרטי נכס לא מדויקים, העדר פירוט של סוג העסקה או ההתחייבות, אי צירוף הסכם התחייבות או אסמכתא להסכמה הנדרשת. לעיתים שוכחים לצרף אישור תשלום אגרה או נסח טאבו עדכני, ולעיתים לא מאומתות חתימות עו"ד כנדרש. כל אלה עלולים להביא לעיכוב משמעותי ברישום ההערה או לדחייה מוחלטת של הבקשה.
השלכות פיננסיות ומשפטיות של טופס בקשה לרישום הערת אזהרה החתומה על ידי כל הצדדים
רישום ההערה מהווה הגנה חיונית שמבטיחה את זכויות הצדדים מול עסקאות בעלות פוטנציאל סותר. ההערה מאפשרת קבלת מימון, קידום פרויקטים בנדל"ן, הגנה בדיונים משפטיים, והבטחת ההתנהלות העסקית בעסקאות מורכבות. העדר רישום או חסר בחתימות מסכן זכויות, מגביר חשיפה לתביעות, מונע קבלת אשראי ויוצר אי ודאות לכלל השותפים לעסקה.
קבלו טיפ מעו"ד מקרקעין
בהליכים עם ריבוי צדדים או בעסקאות מורכבות, מומלץ לוודא מראש את הרשימה המלאה של החותמים, ולפעול להחתמה מסודרת עם אימות משפטי, לרבות קבלת כל האישורים הנדרשים. במבנים משותפים חשוב לבדוק מראש את שיעור ההסכמה הנדרש, ולתאם עם עורך הדין את מתווה ההגשה כדי למנוע עיכובים ואי בהירויות בהמשך.
עסקה הכרוכה ברישום הערת אזהרה קבוצתית או פרויקט תמ"א 38 - מחייבת ליווי מקצועי ודיוק. צוות משרדי, משרד עורך דין חיים פרטוש, עוסק בדרך קבע בנושאי רישום הערות אזהרה קבוצתיות, ליווי דיירים ויזמים, ומעניק ייעוץ משפטי ומעקב אישי לכל שלבי ההליך.
