חוק חניות בבניין משותף

לפני שאני עו"ד מקרקעין, אני קודם כל תושב ישראל שמכיר מקרוב את מצוקת החניות ברוב הערים בארץ. מצוקת החניות מעוררת סכסוכים רבים בין שכנים בבתים משותפים ומדרבנת אחרים להסדרה חוקית של החניות אצלם בבניין. 

אני כאן כדי לעשות סדר, להסביר לכם מה קובע חוק חניות בבניין משותף, ובעיקר, לתת לכם כלים פרקטיים מהשטח כדי שתדעו מה הזכויות שלכם ואיך להגן עליהן.

חוק חניות בבניין משותף – סעיף 55 לחוק המקרקעין

בניין, הנקרא בלשון החוק "בית משותף", מורכב משטחי הדירות ומהשטחים המשותפים. השטחים המשותפים כוללים את חדר המדרגות, המעלית, הגג וכן את חניות הבניין. השטחים המשותפים יכולים להיות בשימוש כלל בעלי הדירות או מוצמדים לדירה מסוימת. אם הוצמדו לדירה מסוימת, בעל אותה דירה יוכל לנצל את השטח המשותף באופן בלעדי.

דיני השטחים המשותפים מוסדרים בפרק ו' לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969, החל מסעיף 55. מפאת חשיבותו של סעיף 55 לחוק המקרקעין לעניין השטחים המשותפים בכלל וחניות בבניין משותף בפרט, אביא אותו בנוסחו השלם:

(א) לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסויים ברכוש המשותף של אותו בית משותף.

(ב) עסקה בדירה תחול גם על החלק ברכוש המשותף הצמוד אליה, ואין תוקף לעסקה ברכוש המשותף בנפרד מן הדירה; אין בהוראה זו כדי למנוע פעולה הבאה להקטין או להגדיל את שטח הקרקע שברכוש המשותף.

(ג) בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון, כמשמעותו בסימן ג' לפרק זה (להלן – התקנון), שחלק מסויים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית, ובלבד שלא יקבעו זאת ביחס לחדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומיתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות; הוצמד חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, לא יחולו עליו הוראות פרק זה בנוגע לרכוש המשותף, ודינו לכל דבר כדין הדירה שאליה הוצמד.

חניות בבניין – חנייה פרטית או חניות לכלל הדיירים?

על פי רוב, החניות נחשבות לשטחים משותפים של הבניין. ממש כמו החצרות והלובי, כך גם החניות שייכות לבניין. כעת, על דיירי הבניין לבחור באחד משני מודלים – האם להצמיד חניות לכל דירה כך שהחניות יהיו פרטיות לבעלי אותה דירה, או להותיר את החניות שטח משותף לכלל הדיירים כך שרק הדיירים יוכלו לחנות בבניין אך מבלי שלכל דייר תהיה חניה משלו?

המודל העדיף, כמובן, תלוי בנסיבותיו של כל מקרה ומקרה. במצבים בהם אין די חניות בבניין, כמובן שלא ניתן יהיה להצמיד את כל החניות לדירות. מנגד, כאשר מספר החניות תואם למספר הדירות, הצמדה מראש של החניות לדירות תהיה סבירה בהחלט.

מניסיוני, על פי רוב, במצבים בהם מספר החניות כפול ממספר הדירות, לכל דירה תוצמדנה שתי חניות. במקרים בהם מספר החניות גדול ממספר הדירות אך לא כפול מהן, תוצמד חניה אחת לכל דירה. יתר הדירות תהיינה משותפות.

וכאן נשאלת השאלה שאני שומע רבות מלקוחותיי – מה עמדת החוק בנושא?

מהחוק עולה כי אם החניות לא מוצמדות לדירות, כל דייר יוכל לעשות שימוש סביר בחניות, כלומר לחנות בהן, אך לא יוכל לטעון לבעלות על חניה כלשהי. לעומת זאת, אם החניות מוצמדות לדירות, הרי שהן בגדר חניות פרטיות ובעל הדירה יוכל לנצל אותן באופן בלעדי.

איך מצמידים חניה לדירה? סעיף 62 לחוק המקרקעין

כעת, לאחר שעמדתי על ההבדל שבין חניות מוצמדות לבין חניות משותפות, אני רוצה לעסוק בשאלה נוספת שלקוחותיי שואלים אותי באופן תדיר – איך מצמידים חניה לדירה בבניין?

התשובה לשאלה זו מצויה בסעיף 62 (א) לחוק המקרקעין:

62 (א) " …ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות"

כדי להצמיד חנייה שהייתה משותפת לאחת מן הדירות, נדרשת הסכמה של כלל בעלי הדירות. מכיוון שכך, על פי רוב, ההצמדות נערכות במשותף לכלל בעלי הדירות הנהנים בשווה מההצמדות.

תקן חניה וליקויי בנייה: מה עושים כשהחניה קטנה או לא נגישה?

קניתם דירה עם חניה צמודה, אבל גיליתם שאתם צריכים כישורי תמרון של טייס קרב כדי להיכנס אליה? אתם לא לבד. תקן חניה בבית משותף הוא לא המלצה, הוא דרישה. התקן קובע מידות מינימום לחניה (בדרך כלל 5 מטרים אורך על 2.4 מטרים רוחב לרכב פרטי), וחשוב לא פחות, הוא דורש גישה סבירה ונוחה אל החניה.

חניה צרה מדי, עמוד שמפריע לפתיחת הדלת, או רמפה תלולה מדי שלא מאפשרת גישה – כל אלו יכולים להיחשב ליקוי בנייה. במצב כזה, יש לכם עילת תביעה נגד הקבלן. ניהול נכון של התהליך מול הקבלן, לעיתים דרך בדק בית מקצועי וליווי משפטי, יכול להוביל לפיצוי כספי או לביצוע תיקונים על חשבונו.

לנוחיותכם, הכנתי טבלה המרכזת את הבעיות הנפוצות והפעולות הנדרשות:

עמדות טעינה לרכב חשמלי

סוגיה ההולכת ונעשית נפוצה יותר ויותר היא סוגיית התקנת עמדות הטעינה לרכבים חשמליים בחניות בבניינים משותפים. הנושא עוד נמצא בליבון חוקי שכן מדובר בתחום חדש יחסית, ואולם ניתן לעמוד על מספר עקרונות מפתח בתחום.

אם החנייה מוצמדת לדירה שלכם וניתן לחבר את עמדת הטעינה ישירות למונה שלכם, הרי שלא צפויה להתעורר כל בעיה בהתקנת עמדת הטעינה. אני אדגיש, כמובן, כי יש צורך לעמוד בכל הדרישות הרגולטוריות הנוגעות להתקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי, ואולם לעניין חוקי החניות בבניינים משותפים ניתן להסתפק בהודעה לוועד הבית על הקמת עמדת הטעינה.

במקרים בהם החניה מוצמדת לדירה שלכם אך לא ניתן להתחבר למונה של הדירה, יש לשלוח בקשה להתקנת עמדת טעינה לוועד הבית. ועד הבית יבחן את הבקשה, יציע מודל תשלום בו רק אתם תישאו בעלויות עמדת הטעינה ויפתח את הצעתו להתנגדויות הדיירים הנוספים בבניין. בהיעדר התנגדויות, תוכלו להתקין את העמדה.

המקרה המורכב יותר הוא מצב בו החניות אינן מוצמדות אלא משותפות לפי סעיף 5(א). שם, נצטרך למצוא מודל בו אתם תישאו בכלל העלויות וכן לא תתפסו באופן בלעדי חניות מסוימות מחניות הבניין. אני מציע לכם לפנות אל עורך דין מקרקעין אשר יסייע לכם לטפל בתחום ולפתור את הבעיה בצורה היעילה ביותר.

חניית נכים בבניין משותף: זכויות, חובות וההליך הנכון

זהו נושא רגיש וחשוב, והחוק נותן לו מענה ברור כדי לסייע לאנשים עם מוגבלות. בעל דירה (או שוכר המתגורר בה) שהוא או בן משפחתו זקוק לחניית נכים, רשאי להקצות או להכשיר מקום חניה כזה, גם על חשבון הרכוש המשותף, בתנאים הבאים:

1. אישור רפואי: נדרש אישור מרופא או איש מקצוע פרא-רפואי המעיד על נחיצות החניה לנגישות בטוחה.
2. הסכמה מרוב: לא נדרשת הסכמת כל הדיירים, אלא הסכמה של 60% מבעלי הדירות.
3. העלות על בעל הדירה: כל העלויות, כולל התאמת החניה, הסימון והתמרור, חלות על בעל הדירה המבקש.

סוף לסכסוך במחשבה תחילה

חוק חניות בבניין משותף הוא לא רק אוסף סעיפים, הוא מסגרת שנועדה לאפשר חיים משותפים תוך שמירה על זכויות הקניין של כל אחד. הניסיון הרב שלי בניהול סכסוכי שכנים, ובפרויקטים מורכבים כמו תמ"א 38 או פינוי בינוי בהם סוגיית החניה היא קריטית, לימד אותי שהמפתח הוא ידע ופעולה מונעת.

אל תניחו הנחות, בדקו את נסח הטאבו, הבינו את זכויותיכם, ופעלו להסדיר את הנושאים בתקנון ברור ומפורט. פעולה נכונה מראש תחסוך לכם כסף, זמן, והרבה מאוד עוגמת נפש.

אם אתם עומדים בפני סכסוך או מעוניינים להסדיר את נושא החניות בבניין שלכם, אני מזמין אתכם לפגישת ייעוץ במשרדי, כדי שנמצא יחד את הדרך הנכונה והיעילה ביותר עבורכם. דברו איתי ונבדוק את הנושא לעומק כדי שתקבלו כל מה שמגיע לכם בצורה מהירה ובמינימום התנגדויות.