כמי שעוסק בדיני מקרקעין באופן יום יומי, אני יודע עד כמה שאלות סביב השימוש בגג, כמו גם ביתר השטחים המשותפים בבניין, יכולות להיות רגישות ולגרור סכסוכים של ממש בין דיירי הבניין.
"חיים, שלום, הדייר מלמעלה החליף את המנעול לדלת הגג וטוען שהשטח שלו. מה אני יכול לעשות?", זו אחת השיחות המתסכלות והנפוצות ביותר שאני מקבל במשרד. הסכסוך על הגג הוא לא סתם ויכוח, הוא מאבק על זכויות, על איכות חיים ולעיתים גם על כסף גדול. אני כאן כדי לעשות סדר, להסביר לכם מה אומר חוק גג משותף, מתי הצדק איתכם ואיך תוכלו להגן על מה ששייך לכם.
חוק גג משותף – מהו ומה זה אומר מבחינתכם?
חשוב לי להבהיר שאין חוק ייעודי בישראל הנושא את השם: "חוק גג משותף". המונח הוא למעשה כינוי מקובל לעקרונות היסוד הקבועים בחוק המקרקעין, סעיף 55. סעיף זה הוא הכתובת המרכזית לכל מה שנוגע ל"רכוש המשותף" בבניין, והגג הוא חלק בלתי נפרד ממנו.
חשוב שתדעו: כברירת מחדל, הגג של הבניין שלכם הוא רכושם של כל בעלי הדירות יחד. לכל אחד מכם יש חלק יחסי ובלתי-מסוים בכל מרצפת על הגג, בדיוק כפי שיש לכם חלק בחדר המדרגות או במעלית.
העובדה שהגישה הפיזית לגג היא רק מדירה אחת, למשל, אינה משנה את עובדת הבעלות המשותפת הזו.
כדי לעשות סדר בדברים ובשימוש המותר בגג המשותף, אציג כאן את סעיף 55 לחוק המקרקעין המסדיר נושאים אלו:
(א) לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסויים ברכוש המשותף של אותו בית משותף.
(ב) עסקה בדירה תחול גם על החלק ברכוש המשותף הצמוד אליה, ואין תוקף לעסקה ברכוש המשותף בנפרד מן הדירה; אין בהוראה זו כדי למנוע פעולה הבאה להקטין או להגדיל את שטח הקרקע שברכוש המשותף.
(ג) בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון, כמשמעותו בסימן ג' לפרק זה (להלן – התקנון), שחלק מסויים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית, ובלבד שלא יקבעו זאת ביחס לחדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומיתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות; הוצמד חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, לא יחולו עליו הוראות פרק זה בנוגע לרכוש המשותף, ודינו לכל דבר כדין הדירה שאליה הוצמד.
סעיף 55(א) לחוק המקרקעין – חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף
סעיף 55(א) לחוק קובע כלל לפיו לכל אחד מבעלי הדירות זכויות בשטחים המשותפים, באופן יחסי לגודל דירתו. חשוב לי להדגיש כי הבעלות היא "בלתי מסוימת", כלומר מתפרסת באופן יחסי על פני כל השטח. לכן, לא ניתן להצביע על חלק ספציפי מהרכוש המסוים ולשייך אותו לאחד מבעלי הדירות, אלא כל מ"ר מהרכוש המשותף בבניין שייך לכל בעלי הדירות.
כל אחד מהדיירים יוכל לעשות שימוש בשטחים המשותפים, כל עוד הוא לא מונע מהאחרים לעשות שימוש בשטח. לכן, תוכלו למשל לעשות מנגל בחצר המשותפת, להשתמש במדרגות ואף לחנות בחניות המשותפות. ואולם, לא תוכלו לשים מנעול לחצר באופן שימנע מבעלי דירות אחרים את השימוש בה, או להציב בה מחסן שיתפוס מקרקעין וימנע מבעלי הדירות האחרים לנצל את אותו השטח.
עסקה בדירה וברכוש המשותף הצמוד אליה
כפי שנראה מיד, על פי חוק ניתן להצמיד חלק מהרכוש המשותף לדירות. עסקה למכירת הדירה תכלול בהכרח מכירה של הרכוש המוצמד אליה. התוצאה היא שאדם לא יוכל להיוותר הבעלים של חלק מהרכוש המשותף, אם הוא לא הבעלים של הדירה אליה אותו רכוש מוצמד. מומלץ להיעזר בעו"ד מקרקעין המתמחה בתחום, אשר יסייע בהבנת ההשלכות המשפטיות של החוק ויוודא כי הזכויות של כל בעלי הדירות נשמרות בהתאם לחוק.
הצמדה של שטחים משותפים לדירות מסוימות
על פי סעיף 55(ג) לחוק, ניתן להצמיד חלק מהרכוש המשותף לדירות מסוימות. הצמדת שטחים משותפים לדירה מסוימת גורמת לשטח להפסיק להיות משותף ומאפשרת לבעל הדירה אליה הוצמדו השטחים לנצל אותם באופן בלעדי.
הצמדת שטחים משותפים רלוונטית במיוחד בכל הנוגע לחניות ולמחסנים. נניח כי בבניין 8 דירות ו-16 חניות. במקרה שכזה, על פי רוב, לכל דירה תוצמדנה 2 חניות. כמו כן, נניח כי בבניין 4 מחסנים. הקבלן, בדרך כלל כבר בשלב החתימה על החוזים למכירת הדירות, יצמיד לחלק מבעלי הדירות מחסן לדירתם.
אני אדגיש כי הדרך להצמיד שטחים משותפים לדירות היא באמצעות תקנון הבניין. לתקנון הבניין מעמד קנייני, כאשר הוא מופקד אצל רשם המקרקעין, ובו ניתן לקבוע אילו שטחים יוצמדו לאילו דירות. בהמשך, ניתן יהיה לשנות הצמדות של שטחים משותפים בהתאם למנגנון ההצבעה הקבוע בתקנון הבניין שלכם. דרך מצוינת להימנע ממצבים של חוסר ודאות בנוגע לזכויות והצמדת שטחים משותפים, היא לפנות אל עורך דין קניית דירה המנוסה במתן שירות של ליווי עסקאות נדל"ן, על מנת להבין את כל ההיבטים המשפטיים ולהבטיח כי זכויותיכם יישמרו במלואן.
|
👈 חשוב לדעת בשנים האחרונות, סוגיה חדשה הפכה למקור לסכסוכים: התקנת מערכות סולאריות על הגג המשותף. תיקון 34 לחוק המקרקעין קובע שדייר המעוניין להתקין מערכת כזו על הגג אינו זקוק להסכמת כל השכנים. די לו ברוב רגיל של בעלי הדירות בבניין. זאת בתנאי שהמערכת תותקן על חלק סביר מהגג ואינה פוגעת בחזות הבניין או מונעת מדיירים אחרים לעשות שימוש סביר בגג. |
חוק גג משותף – האם אפשר להצמיד גג לאחת הדירות?
רבים מלקוחותיי שואלים אותי האם אפשר להצמיד את הגג לאחת הדירות. שאלה נוספת שאני נשאל היא האם הגג מלכתחילה נחשב רכוש משותף, גם כשהגישה אליו נובעת מהדירות העליונות בבניין בלבד. אסביר קודם כל מניין מתעוררת השאלה.
סעיף 55(ג) לחוק קובע, כאמור, שניתן להצמיד שטחים משותפים לדירות מסוימות. ואולם, על פי אותו סעיף עצמו, לא ניתן להצמיד חדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומיתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות. כך, מתעוררות שתי שאלות חשובות:
- האם הגג נחשב רכוש משותף?
- אם כן, האם הגג נחשב כמתקן המיועד לשמש את כל בעלי הדירות ואז לא ניתן להצמידו לאחת הדירות?
על פי חוק המקרקעין, גם הגג נחשב רכוש משותף. כך נקבע למשל בע"א 374/08 צדוק קטן (איטן) נ' דיצה ברכה הורנשטיין (מינץ) (נבו 25.12.2012). באותו מקרה, בית המשפט העליון פסק כי הגג נחשב חלק מהרכוש המשותף, זאת גם אם הוא לא נגיש לכל הדירות אלא רק לדירה אחת.
לכן, על פי חוק הגג המשותף, בעל הדירה הנגישה לגג לא יוכל לעשות בגג שימוש חריג למרות שליתר בעלי הדירות אין כל גישה אליו.
עם זאת, באשר לשאלה השנייה, הפסיקה קבעה כי הגג לא מוגדר בהכרח כמתקן המיועד לשמש את כלל בעלי הדירות.
מכיוון שכך, אם ישנה הסכמה של כלל בעלי הדירות, ניתן לתקן את תקנון הבית המשותף ולהצמיד את הגג, או חלק ממנו, לדירה מסוימת.
זהו מהלך שדורש פרוצדורה משפטית מסודרת, אך הוא בהחלט אפשרי.
אני רק מסכם
לסיכום, הגג הוא רכוש משותף של כל בעלי הדירות. עם זאת, בהתאם לסעיף 55(ג) לחוק המקרקעין, ניתן להצמיד את הגג רק לאחת הדירות. כך, למרות שהגג הוא חלק מהרכוש המשותף, הוא יהיה נתון לשימוש רק לחלק מבעלי הדירות ולא לכולם.
חשוב לציין שכאשר מתבצעות עסקאות הצמדת שטחים כמו גגות או מחסנים, עלולות להיות לכך השלכות משמעותיות מבחינת מס שבח במכירה עתידית של הנכס, ולכן מומלץ לדבר עם מקור אמין ומנוסה בטרם קבלת החלטות בנוגע להצמדות מסוג זה.
סוף מעשה במחשבה תחילה
הגג המשותף הוא הרבה יותר מאשר רק "הקומה האחרונה" של הבניין. הוא נכס משפטי וכלכלי בעל פוטנציאל אדיר, אך גם מקור לא אכזב לסכסוכים מרים. חוק גג משותף והפסיקה סביבו מנסים לאזן בין זכות הקניין של הפרט לצורך החיים המשותפים.
הכלל החשוב ביותר שאני יכול לתת לכם, מתוך ניסיון של עשורים בתחום, הוא לא להניח הנחות. אל תניחו שהגישה מקנה בעלות, ואל תניחו שהבטחה בעל פה שווה משהו. בדקו את תקנון הבית המשותף, עיינו היטב בתשריט, ואם אתם עומדים לפני עסקה או מול סכסוך – אל תפעלו לבד.
הבנה מעמיקה של הזכויות והחובות שלכם היא המפתח לשמירה על יחסי שכנות טובים ובעיקר, על האינטרסים הכלכליים שלכם. אני מזמין אתכם לפגישת ייעוץ במשרד עו"ד חיים פרטוש, צרו איתי עוד היום קשר כדי שננתח יחד את המצב הייחודי שלכם ונמצא את הדרך הנכונה ביותר עבורכם.
