אנשים בעלי ממון, מבקשים לעיתים להקטין סיכונים על ידי רכישת קרקע להשקעה, יחד עם משקיע נוסף. מדובר בשותפות עסקית לכל דבר ועניין ולכן, חשוב מאוד לפנות לעורך דין שיכין הסכם שיתוף במקרקעין. תפקידו של הסכם מסוג זה הוא, להגדיר היטב את העקרונות לשיתוף הפעולה בקרקע.
מהו הסכם שיתוף במקרקעין?
הסכם שיתוף במקרקעין, הוא הסדר משפטי שמטרתו להגדיר את השימוש והחלוקה, בין הבעלים המשותפים בקרקע, עלי ידי הסכם שנחתם בניהם. להלן חלק מהנושאים שיועלו בהסכם שיתוף במקרקעין:
- שטח זכויות הבניה של כל צד להסכם.
- כל צד יהיה רשאי לבנות על שטחו במגרש, בהתאם לזכויות הבנייה שקיבל, על פי שיעור חלקו בקרקע ותחת כל דין.
- כל צד יידרש לחתום, במידת הצורך, על בקשות, שרטוטים וכל מסמך אחר, עליו תידרש חתימתו, לצורך מימוש זכויות הבנייה של כל צד להסכם.
- כל צד יוכל להעביר את סמכויותיו בקרקע או בנכס, כולן או מקצתן, או לשעבדם לטובת צד שלישי, או לבצע עסקאות ופעולות משפטיות נדרשות, ללא צורך בהסכמת הצד השני להסכם.
- ההסכם יפרט את המשמעויות לעניין המיסוי במכירת הנכס.
- ההסכם יפרט באיזו צורה, כל צד, יוכל לבצע מכירה של חלקו.
- ההסכם יקבע כיצד יפעלו הצדדים במקרה של מחלוקת.
הקשיים שעלולים להיווצר במצב שאין הסכם שיתוף במקרקעין
ברור לכל שכששני אנשים או יותר, אוחזים באותה הקרקע, קיימים סיכויים וסיכונים למחלוקות ובעיות. המחלוקות יכולות להיות בנושאים כגון: השימוש במקרקעין, כיצד כל צד יכול לבצע פעולה כלשהי במקרקעין, מכירה של המקרקעין לצד שלישי, בעיות בתהליך לקיחת המשכנתא, תחום השטחים של כל אחד מהצדדים בקרקע וכיצד ניתן לפעול במקרה של מחלוקות.
ביצוע רישום שיתוף במקרקעין בטאבו
הסכם שיתוף במקרקעין מתבצע כמובן במסמך רשום, עליו חותמים הצדדים להסכם. במידה והסכם השיתוף במקרקעין לא נרשם בטאבו, ההסכם יחייב אך ורק את הצדדים להסכם והם יידרשו, בכל פעם מחדש, לוודא, במצב של העברת הזכויות, שמקבל הזכויות חותם על הסכם השיתוף במקרקעין. מומלץ ביותר לבצע רישום של הסכם השיתוף במקרקעין, בהתאם לסעיף 29 לחוק המקרקעין, בטאבו הישראלי, על מנת לפרסם בפני כל, את עצם קיומו של השיתוף במקרקעין בין הצדדים. חשוב לכלול בהסכם העברת זכויות, סעיף הקובע, כל עוד לא נרשם בטאבו הסכם השיתוף במקרקעין, מתחייב כל צד, במידה והעביר את זכויותיו לאדם אחר, להכניס סעיף לפיו, הוא יידע את רוכש הזכויות בדבר הסכם השיתוף במקרקעין והרוכש, מתחייב לפעול בהתאם להסכם זה ולקבל על עצמו כל התחייבות הנובעת מההסכם.
תוכנית המקרקעין ואישורי מיסים ברישום הסכם שיתוף במקרקעין
אחת ההמלצות החשובות, שכל עורך דין מקרקעין, כדוגמת עו"ד חיים פרטוש, עמו כדאי להתייעץ, ימליצו לכם הנה, לכלול בהסכם שיתוף במקרקעין, תוכנית תשריט של הקרקע ובה סימון ברור של חלוקת המקרקעין בין הצדדים השותפים להסכם. אין מה לעשות, קיים קושי בתהליך קבלת ההחלטות, הנוגעות למקרקעין, במצב של מספר שותפים. כמו כן, קיימת בעיה נוספת והיא, העמדה של הבנקים אודות הקרקע המשותפת. מרבית הבנקים פחות גמישים, בכל הקשור למתן משכנתא, אלא אם, קיים תשריט ברור של המקרקעין, או הסכם שיתוף במקרקעין, חתום כהלכה. דבר נוסף החשוב לדעת הוא, שבמקרים מסוימים יידרשו אישורי מס לטובת רישום הסכם שיתוף במקרקעין בטאבו.
העלות של הסכם שיתוף במקרקעין
עלות הניסוח והעריכה של הסכם שיתוף במקרקעין היא החל מאלפי שקלים בודדים. מחיר זה מושפע ממספר השותפים במקרקעין, מהוראות ההסכם, ההתאמה של ההסכם להליך ה"מקוצר" של רישום בטאבו וייעודו. כמו כן, המחיר נקבע גם בהתאם לשאלה, האם מדובר במגרש ריק או בקרקע עליה מבנה כלשהו.
הסכם שיתוף במקרקעין הכולל סעיף האוסר פירוק
בהתאם לסעיף 37 ב' לחוק המקרקעין, במידה ובהסכם שיתוף במקרקעין קיים סעיף הקובע שלא תהיה, לאף אחד מהצדדים להסכם, זכות לבקש או לדרוש את פירוק השיתוף, במשך תקופה של מעל שלוש שנים, יוכל בית המשפט, לאחר שלוש שנים, להורות על פירוק שיתוף, למרות תנאי זה בהסכם. זאת במידה והדבר נראה לבית המשפט מוצדק, בהתאם לנסיבות. כדי שהוראה כזאת תהיה אפשרית, צריכים לחול שני תנאים
כדלקמן –
- עברו לפחות שלוש שנים מיום החתימה עם הסכם השיתוף.
- בית המשפט, לאחר שבדק את נסיבות העניין, מוצא סיבה מוצדקת לפירוק השיתוף.
