כעורך דין מקרקעין אני מלווה את לקוחותיי בעריכת הסכם מכירת דירה ומעניק להם שירותי ייעוץ וייצוג בתחום. במאמר זה אציג לכם את העקרונות החשובים שיהיו בכל הסכם מכר ועל מה רצוי לשים את הדגש בהסכם. כך, תוכלו להגן על האינטרסים שלכם באופן מקסימלי בעסקה ולהוביל להשלמתה בהצלחה.
מתי צריך הסכם מכירת דירה?
אני אתחיל מהמובן מאליו כמעט – הסכם מכירת דירה הוא ליבתה של כל עסקת מכר דירה. הצדדים מנהלים משא ומתן על העסקה ובסופו של דבר ההסכמות בין הצדדים באות לידי ביטוי בהסכם למכירת הדירה. החתימה על הסכם המכר יוצרת חוזה מחייב בין הצדדים ומעבירה לקונים את הזכות החוזית בדירה. לאחר רישום הנכס על שמם בטאבו תעבור גם הזכות הקניינית לרוכשים ובכך תושלם העסקה.
מה כולל הסכם מכירת דירה?
כפי שציינתי, ההסכם יכלול את ההסכמות בין הצדדים שהושגו במשא ומתן שניהלו. להלן אציג את הנושאים העיקריים שייכללו בהסכם מכירת הדירה:
- הצהרות: המוכרים יצהירו על זהותם, כי הם הבעלים הבלעדיים של הדירה שהם מוכרים, על כוונתם למכור את הדירה, כי הדירה נקייה מכל שיעבוד ועיקול וכן הלאה. הקונים מצדם יצהירו על זהותם, כוונתם לרכוש את הנכס, כי אין להם כל מניעה לרכוש אותו ועוד. עוד יוצהר היכן מצויה הדירה, גוש חלקה, שטחה, שטחים מוצמדים וכדומה. שלב זה מהווה את הבסיס לחוזה כולו.
- הסכמה על העסקה: לאחר שלב ההצהרות, הצדדים יצהירו כי "לפיכך הותנה והוסכם בין הצדדים" על מכירת הדירה.
- התמורה המוסכמת: הצדדים יציינו מה המחיר שהרוכשים ישלמו למוכרים עבור הדירה. יש לציין את המחיר המדויק, הצמדתו למדד ככל שהמחיר מוצמד (בהתאם להוראות חוק המכר בעניין) וכמובן את מועדי התשלום, כפי שאפרט מיד. במקביל, הסכם המכר יפרט במדויק מה התמורה שיקבלו הקונים – מה יישאר בדירה, מה יפורק ממנה וכן הלאה.
- מועדי התשלומים: נושא מרכזי מאוד בכל הסכם מכירת דירה הוא מועדי התשלומים. אני אזכיר כי פעמים רבות הצדדים קונים דירה אחת במקביל למכירת דירה אחרת ועל כן יהיה חשוב להם המועד המדויק בו יקבלו או ישלמו כל סכום, כדי לתכנן בצורה נכונה את העסקאות. משכך, תידרשו לציין במפורש את מועדי התשלומים ואחוז התשלום מהתמורה בכל מועד.
- מועד המסירה: לא רק את מועדי התשלומים תפרטו, אלא גם את מועד המסירה של הדירה. במסגרת ההסכם ננקוב במועד המדויק בו תימסר החזקה בדירה לקונים. עוד נוסיף כי הצדדים יצטרכו תוך מספר ימים לאחר המסירה להשלים את רישום הדירה בטאבו על שם הקונים ולעשות כל פעולה שתידרש לשם כך. אני אציין כי מקובל להעניק מספר ימי "גרייס" לאחר מועד המסירה כדי להתמודד עם עיכובים בלתי צפויים.
- סעדים ופיצויים: חוזה מכר נועד להתמודד גם עם מצבים בהם מי מהצדדים לא עומד בחובותיו החוזיות. לכן, הצדדים יסכמו אילו הפרות נחשבות ליסודיות ואילו הפרות אינן יסודיות ומה יהיו הפיצויים המוסכמים כנגד כל הפרה. פיצויים מוסכמים אלו יכולים להצטרף לפיצויים מכוח חוק החוזים תרופות או להחליפם, בהתאם להסכמות בין הצדדים.
אלו, אם כן, עיקריו של הסכם מכירת דירה. אני אדגיש כמובן כי ההסכם כולל סעיפים והסכמות נוספות בין הצדדים אשר נועדו להגן על האינטרסים שלכם בעסקה ולמנוע סיכונים משפטיים מיותרים. ואולם, אלו הם עיקריו של ההסכם. מכאן אמשיך לנושאים נלווים הנוגעים להסכם מכירת דירה.
מתי משתכלל הסכם מכירת דירה – האם זיכרון דברים נחשב להסכם מכירת דירה?
לא אחת אני נתקל בפער בין השלב בו הצדדים סבורים כי השתכלל חוזה המכר לבין השלב בו החוק והפסיקה קובעים כי השתכלל חוזה שכזה. על כן, חשוב לי להציג את הוראות החוק בעניין וכיצד הן יכולות להשליך על העסקה שלכם.
על פי חוק, חוזה נכרת בין הצדדים בהתקיים:
- היצע וקיבול – אחד הצדדים הציע הצעה והצד השני הסכים לה
- גמירת דעת – כוונה ליצור יחסים משפטיים מחייבים
- מסוימות – הסכמות קונקרטיות מספיק המאפשרות את ביצוע העסקה
אני אציין כי הפסיקה פירשה הוראות אלו באופן נרחב יחסית. עוד נקבע כי ל"נוסחת הקשר", כלומר לכותרת של המסמך שניסחו הצדדים, יש משמעות מוגבלת מאוד – אם בכלל.
מכיוון שכך, פעמים רבות נקבע כי זכרון דברים שכתבו הצדדים מהווה הסכם מכירת דירה מחייב לכל דבר ועניין. ההשלכות של קביעה זו רחבות למדי. כך, למשל, הן יכולות לכפות על אחד הצדדים את העסקה בעל כורחו, הגם שמבחינתו הוא לא התכוון בכלל לחתום על הסכם מכירת דירה מחייב. כמו כן, התייחסות לזיכרון דברים כחוזה מכר מחייב תשפיע ישירות על המועד בו תידרשו לשלם את מס הרכישה בעסקה.
טיפ ממני – לא חותמים על זיכרון דברים!
לאור מה שכתבתי על זיכרון דברים, אני אציע לכם טיפ גורף – לא חותמים על זיכרון דברים אלא במקרים חריגים שבחריגים! בכל מקרה, אל תעשו זאת קודם להתייעצות עם עו"ד מקרקעין מטעמכם.
הסכם מכירת דירה ומיסוי מקרקעין
לקראת סיום אני אגע בהשלכות הסכם המכר על המס שתשלמו בעסקה. ככלל, תידרשו לשלם מיסוי מקרקעין לפי שומה עצמית, בהתאם למחיר הנקוב בהסכם המכר. אני אדגיש כי נקיבה במחיר נמוך מהמחיר האמיתי בהסכם המכר, משיקולי הונאת מס, אסורה בתכלית האיסור.
על כן, במסגרת המשא והמתן על התמורה בהסכם מכירת הדירה, עליכם לקחת בחשבון גם את השלכות המיסוי בעניין. אני כמובן אהיה כאן עבורכם כדי לוודא שתשלמו את מינימום המס הנדרש על פי חוק.
זאת ועוד, אני אזכיר כי המוכרים יצטרכו לשלם מס שבח והקונים מס רכישה תוך 60 ימים ממועד החתימה על הסכם למכירת דירה. גם את זאת יש לקחת בחשבון קודם לחתימה על ההסכם. אציין כי ניתן לדחות את מועד התשלום בהתאם להוראות סעיף 51 לחוק מיסוי מקרקעין, אך הדחיה תגרור חיובי ריבית והצמדה.
חיים פרטוש משרד עורכי דין
קונים או מוכרים דירה? פנו אליי לייצוג לכל אורך הדרך ולעריכת הסכם מכר שיגן על האינטרסים שלכם. אני, עו"ד חיים פרטוש, מתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובמיסוי מקרקעין בפרט. אצלי תקבלו שירות כולל בשיטת ONE STOP SHOP, המציע ליווי משפטי כולל במכירת העסקה. בכדי להצטרף לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים, צרו קשר ונשמח לעזור.
