הלשנה על דירה מחולקת

אחד הטלפונים המלחיצים ביותר שאני מקבל למשרד מתחיל בדרך כלל כך: "חיים, שלום, נראה לי שהשכן הלשין עלי. פקח מהעירייה השאיר לי פתק על הדלת". תחושת המחנק הזו, הפחד מהלא נודע ומההשלכות הכלכליות והפליליות, היא בדיוק הסיבה שבגללה תופעת ההלשנה על דירה מחולקת הפכה לאיום ממשי על בעלי נכסים רבים בישראל. אני כאן כדי לעשות סדר, להסביר מה קורה מאחורי הקלעים ובעיקר, להראות לכם את הדרך הנכונה להתמודד.

מתי דירה נחשבת למחולקת?

אני מניח שבמבט ראשון, השאלה נראית לכם מעט טריוויאלית – הרי זה ברור מתי דירה נחשבת למחולקת, לא? אבל למעשה, מדובר בשאלה מורכבת למדי.

הרי אין שום בעיה להשכיר דירה אחת למספר שותפים, למשל, כאשר כל אחד מהם משלם שכר דירה בנפרד. נראה שגם אין בעיה שלכל אחד מהשותפים יהיו שירותים ומקלחת פרטיים, ואולי גם פאטיו קטן לפני הכניסה לחדר עצמו. אם כן, באיזה שלב חלוקת הדירה מפסיקה להיות לגיטימית, והדירה הופכת להיות דירה מחולקת על פי חוק? 

הפסיקה עסקה בשאלה זו והגיעה למסקנה כי:

כדי שדירה תיחשב למחולקת, על כל "חלק" בדירה לכלול חדר שינה, שירותים ומקלחת ומטבח.

לכן, אם בדירה שאתם משכירים לשותפים יש מטבח נפרד לכל אחד מהשותפים, ייתכן שעברתם את גבול הלגיטימיות החוקי והדירה שלכם נחשבת לדירה מפוצלת, באופן המחייב קבלת היתר על פי חוק התכנון והבניה.

דירה מחולקת עם מטבח משותף – פתרון להשכרה לזמן קצר

אגב, הגדרת הפסיקה לפיה דירה נחשבת למפוצלת רק אם לכל דירה מטבח משלה, פתחה פתח לפיצול דירות לצרכי השכרה קצרת מועד (אייר בי אנד בי) באופן חוקי, בעלי דירות מפצלים את דירתם למספר דירות משנה, אך שומרים על מטבח אחד משותף. כך, לא מדובר בפיצול אסור על פי חוק המצריך היתר בניה, אלא פיצול שנחשב כשיפוץ פנימי שלא טעון היתר, על פי חוק התכנון והבניה.

הלשנה על דירה מחולקת – למה זה קורה?

רבים מלקוחותיי שואלים אותי למה תופעת הלשנה על דירה מחולקת נפוצה כל כך. "מה איכפת להם?!" הם  שואלים אותי. "למה צרות העין?!"

התשובה לשאלה זו מורכבת. ראשית, לא אחת שכנים סבורים כי פיצול הדירה פוגע בערך של הדירות בבניין כולו. מכיוון שהם עצמם נפגעים כלכלית מהפיצול, הם מלשינים עליו. שנית, לעיתים הדבר משנה את אופי האוכלוסייה בבניין וכאשר הדירות המפוצלות מושכרות לשכירות קצרה הבניין עלול להפוך למעין בית מלון. אם השכנים אינם אוהבים זאת, הם עלולים להלשין על הפיצול.

הלשנה על חלוקת הדירה יכולה להוות מנוף לחץ מצד השוכרים כלפי הדיירים. לא אחת שמעתי על מקרים בהם השוכרים איימו על בעל הדירה, למשל, כי אם זה יעלה להם את שכר הדירה הם ילשינו על הפיצול, הנה סיפור אמיתי מהשטח שהייתי עד לו:

מה קורה לאחר הלשנה על דירה מחולקת?

מניסיוני, על פי רוב ההלשנות מופנות לרשות המקומית. במקרים אלו, הרשות תשלח פקח שיבחן האם אכן הדירה פוצלה. אם אכן מדובר בדירה מחולקת שלא כדין, יחידות האכיפה יוכלו לנקוט בצעדים שלהלן:

• צו הפסקת עבודה: רלוונטי אם ההלשנה על הדירה המחולקת הייתה עוד בשלב העבודות.
• צו הריסה: רלוונטי אם הדירה אוכלסה ב-30 הימים האחרונים או שבנייתה טרם הושלמה. אם הבניה הושלמה לפני למעלה מ-30 יום, לא ניתן יהיה להוציא צו הריסה.
• צו הפסקת שימוש: רשויות האכיפה יכולות להורות על איסור שימוש בנכס. גם כאן, כשמדובר בדירת מגורים, ניתן לתת צו הפסקת שימוש רק אם לא חלפו למעלה מ-30 יום מיום אכלוס הדירה המחולקת.
• צווי החרמה: במקרים מסוימים, ניתן להחרים כלים ששימשו לביצוע עבירות בניה.
• הגשת כתבי אישום: לבסוף, בניית דירה מחולקת, כמו גם השימוש בה, מהווה עבירה פלילית. לכן, קיים סיכון שיוגשו כתבי אישום ויוטלו קנסות פליליים על מי שיחלקו דירות ללא היתר בניה.

עם זאת, ענישה על חלוקת דירה אינה עניין של מה בכך. היא כפופה להליך פרוצדורלי מורכב ומדויק המפורט בחוק. על כן, אני ממליץ לכם בחום לפנות אל עורך דין מקרקעין ברגע בו גיליתם על ההלשנה או הבחנתם בפקח, וכך תוכלו למזער את תוצאותיה.

האם לפקח מותר להיכנס אליי הביתה לאחר הלשנה על דירה מחולקת?

נתקלתי פעמים רבות במקרים בהם קרתה הלשנה על דירה מחולקת ועוד באותו היום פקח התייצב בדירה וביקש להיכנס אליה. באותם מקרים, קיבלתי שיחת טלפון דחופה מלקוחותיי ששאלו אותי אם הם חייבים להסכים לה.

התשובה לשאלה זו מצויה בסעיף 206 לחוק התכנון והבניה. על פי סעיף זה, פקח יוכל להיכנס לדירת מגורים רק בזמן סביר ובהסכמת המחזיק במקרקעין, או אם ניתן צו מבית משפט המתיר לו להיכנס לנכס. לכן, התשובה שלי לאותם לקוחות היא שבהיעדר צו מבית משפט, הם רשאים לסרב לפקח.

עם זאת, חשוב לדעת כי לאחר הסירוב הפקח יוכל לפנות לבית המשפט ולבקש צו. הסירוב יכול בהחלט לשמש ראיה לכאורה כנגדכם ולשכנע את בית המשפט לתת לפקח צו כניסה לבית לשם איתור הפרות בניה.

האם וכיצד ניתן להכשיר בדיעבד דירה מחולקת?

במקביל להתמודדות עם ההליך הפלילי, ניתן לפעול במישור התכנוני כדי לנסות ו"להכשיר" את הפיצול, כלומר, לקבל היתר בנייה בדיעבד.

זהו הליך מורכב, הכולל שכירת אדריכל, הכנת תוכניות חדשות, הגשת בקשה מסודרת לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ולעיתים גם תשלום היטל השבחה. הצלחת ההליך תלויה רבות במדיניות הוועדה המקומית ובשאלה האם התב"ע מאפשרת את הפיצול.

ניהול נכון של ההליך המשפטי מול הרשות יכול "לקנות" לנו את הזמן הדרוש כדי לקדם את הליך ההכשרה. זהו המקום שבו הניסיון שלי, כמשרד שמספק שירותי One-Stop-Shop ורואה את כלל ההיבטים – מההתמודדות עם הפקח ועד לסוגיות מיסוי מקרקעין הכרוך בהשבחה – בא לידי ביטוי.

להלן השוואה כללית בין הרווח הפוטנציאלי מהפיצול לבין הסיכון הכלכלי הכרוך בו:

הלשינו עליכם? דברו איתי ונבדוק איך אפשר למנוע קנסות ואיום הריסה

התמודדות עם הלשנה על דירה מחולקת היא אחד המצבים המורכבים והרגישים ביותר עבור בעל נכס. זהו שילוב של לחץ כלכלי, חשש מהליך פלילי ותחושה של חוסר אונים מול המערכת. הניסיון שלי, שנצבר בעשורים של פעילות בתחום הנדל"ן, לימד אותי שהדבר החשוב ביותר הוא לא לפעול מתוך פאניקה. ישנן דרכי פעולה, ישנן זכויות שמגיעות לכם, וישנה אפשרות, במקרים המתאימים, להפוך את הבעיה להזדמנות.

אני מאמין שתפקידי הוא לעמוד לצדכם, להסביר כל שלב בגובה העיניים, ולתפור עבורכם את האסטרטגיה המדויקת שתגן על האינטרסים שלכם בצורה הטובה ביותר.

הסתבכתם עם הלשנה על דירה מחולקת? צרו איתי קשר וקבעו עכשיו פגישה במשרד עו"ד חיים פרטוש לקבלת ייצוג משפטי שיגן עליכם מפני צווי הפסקת עבודה ומפני הליכים פליליים.