כעורך דין מקרקעין המתמחה במיסוי מקרקעין, אני רואה באופן תדיר רוכשים המשלמים עשרות ואף מאות אלפי שקלים מיותרים במס רכישה. במאמר זה אחשוף בפניכם את הדרכים החוקיות לחסוך במס רכישה, תוך ניצול נכון של הוראות החוק והפסיקה העדכנית. המשיכו לקרוא – ומצאו את כל המידע הדרוש בתחום.
מדרגות מס רכישה – הבסיס לכל תכנון
ראשית, חשוב להבין את מדרגות מס הרכישה:
- דירה ראשונה/יחידה: פטור מלא על חלק השווי עד כ-1.98 מיליון ₪, 3.5% עד 2.35 מיליון ₪, 5% עד 6.05 מיליון ₪, מעבר לכך מדרגת המס עומדת על 8% ואם מחיר הדירה עולה על 20 מיליון ₪ – 10%.
- דירה שנייה ומעלה: 8% על חלק השווי מהשקל הראשון עד 6.05 מיליון ₪, ומעל זה 10%.
הפער בין המדרגות עצום! על דירה בשווי 2.5 מיליון ₪, הפער במס בין דירה ראשונה לשנייה יכול להגיע לכ-180,000 ₪. לכן, הסיווג הנכון של העסקה הוא קריטי. אדגיש כבר בשלב זה כי הסיווג אינו תמיד בגדר גזירת גורל. באמצעות תכנון נכון של העסקה בעזרת עו"ד מקרקעין המתמחה בתחום תוכלו להשפיע על הסיווג.
תכנון נכון למשפרי דיור
אחד המקרים הנפוצים בהם יש חשיבות קריטית לתכנון מס הוא משפרי דיור, כלומר מי שרוכשים דירה חדשה ובמקביל מוכרים את דירתם הקודמת. רק בשבוע שעבר טיפלתי במקרה שחסך ללקוח 97,000 ₪ במס רכישה:
לקוח שלי ביקש למכור דירה קיימת ולרכוש דירה חדשה. ברשותו הייתה דירת מגורים נוספת. במקום לרכוש ואז למכור, תכננו את העסקה כך שחתם קודם על הסכם מכירה עם תנאי מתלה, ורק לאחר מכן על הסכם רכישה. הסיווג של הדירה החדשה כ"דירה יחידה" חסך לו עשרות אלפי שקלים במס הרכישה.
טיפ ממני
עבור משפרי דיור, החוק מאפשר לדחות את שומת מס הרכישה ב-18 חודשים, ובדירה מקבלן עד 12 חודשים ממועד המסירה. תכננו את העסקה כך שתספיקו למכור את הדירה הקיימת בתקופה זו ותיהנו ממדרגות המס המופחתות!
פיצול נכס למספר עסקאות
בעסקאות מורכבות, לעיתים ניתן לפצל את הרכישה למספר עסקאות:
- פיצול רכישת מקרקעין ומיטלטלין – במקרה שטיפלתי בו, הפרדנו בין רכישת הדירה (החייבת במס רכישה) לבין רכישת תכולה יוקרתית (שאינה חייבת במס רכישה). בכך חסכנו ללקוח 25,000 ₪.
- פיצול רכישה בין בני זוג – במקרים מסוימים, רישום הדירה על שם אחד מבני הזוג שאין לו דירה אחרת יכול לחסוך משמעותית במס.
מוקש לפניך!
היזהרו מפיצול מלאכותי! רשויות המס בוחנות בקפידה עסקאות מפוצלות ועלולות לראות בהן עסקאות מלאכותיות. העסקה חייבת להיות אמיתית ומשקפת את כוונת הצדדים האמיתית. בפיצול רכישת דירה בין בני זוג יש לסתור את חזקת התא המשפחתי, רצוי באמצעות עריכת הסכם ממון והעברת ההכנסות מהדירה לחשבון נפרד שאכן משמש רק את אחד מבני הזוכ.
אוכלוסיות זכאיות להנחה
חשוב שתדעו כי לא מעט אוכלוסיות זכאיות להנחות דרמטיות במס רכישה:
- נכים ומוגבלים – שיעור מס רכישה של 0.5% בלבד (לעיתים אף פחות בדירה יחידה).
- עולים חדשים – הנחות משמעותיות בשנים הראשונות לעלייה.
- משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה – זכאים לשיעור מס מופחת של 0.5%.
רכישת קרקע לבנייה
רכישת קרקע לבנייה תחויב במס רכישה בשיעור של 6%, אולם אם תקבלו היתר בנייה למגורים תוך 24 חודשים, תוכלו לקבל החזר של 1/6 מהמס (כך שתשלמו בפועל 5%).
בעסקה שליוויתי אשתקד, הקפדתי להגיש את הבקשה להיתר בנייה זמן רב לפני תום התקופה, מה שהבטיח ללקוח החזר של 30,000 ₪.
שימו לב! התקופה של 24 חודשים אינה ניתנת להארכה! עליכם לקבל היתר בנייה בפועל (ולא רק להגיש בקשה) בתוך התקופה כדי לקבל את ההחזר.
לסיכום
תכנון מס נכון עשוי לחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים. אני, עו"ד חיים פרטוש, מתמחה במיסוי מקרקעין ואעמוד לצדכם בתכנון העסקה האופטימלית. במשרדי תקבלו שירות כולל בשיטת ONE STOP SHOP, הכולל תכנון מס מקיף, ליווי בעסקה וייצוג מול רשויות המס.
אל תשלמו מס רכישה מיותר. פנו אליי וקבלו ייעוץ מקצועי שיחסוך לכם כסף רב בעסקתכם הבאה.
