כעורך דין מקרקעין המתמחה במיסוי מקרקעין ובכלל זאת בהיטלי השבחה, אני נתקל באופן תדיר בבעלי נכסים המשלמים עשרות ולעיתים מאות אלפי שקלים מיותרים לרשויות המקומיות כהיטל השבחה. להלן אציג בפניכם את הדרכים החוקיות לחסוך בהיטל השבחה, תוך ניצול נכון של הפטורים וההקלות שהחוק מעניק.
היטל השבחה – מהו ומתי הוא חל?
היטל השבחה הוא תשלום חובה המוטל על בעלי מקרקעין כאשר ערך הנכס עולה כתוצאה משינוי תכנוני. השינויים המחייבים בהיטל כוללים:
- אישור תכנית חדשה – שינוי ייעוד או הגדלת זכויות בנייה.
- מתן הקלה – חריגה מותרת מהוראות התכנית.
- התרת שימוש חורג – שימוש שונה מהמותר בתכנית.
ככלל, שיעור ההיטל עומד על 50% מההשבחה – כלומר, מחצית מעליית ערך הנכס כתוצאה מהשינוי התכנוני. במרבית המקרים מועד התשלום בפועל יהיה מועד מכירת הדירה, אז תממשו את השבחת הנכס, אך ייתכנו מקרים בהם התשלום יוקדם.
שימו לב: התשלום הוא על עליית ערך הקרקע ולא על עליית הערך הכוללת תוספות בנייה בפועל! זוהי אבחנה חשובה שיש לשים לב אליה בדרך לחיסכון בהיטל השבחה דרך חישוב מדויק של גובה ההיטל.
פטורים והקלות – הכירו את זכויותיכם
אדגיש כי החוק מעניק פטורים והקלות משמעותיות מהיטל השבחה במקרים רבים. הנה העיקריים שביניהם:
- תוספת עד 140 מ"ר לדירת מגורים – בנייה או הרחבה של דירת מגורים המשמשת למגורי הבעלים או קרובו עד לשטח כולל של 140 מ"ר פטורה מהיטל השבחה באופן מלא.
- חיזוק מבנים (תמ"א 38) – השבחה הנובעת מתוכניות לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה פטורה מהיטל, ובחלק מהמקרים חלה הנחה משמעותית בתשלום ההיטל.
- פינוי-בינוי – במתחמי פינוי-בינוי חל שיעור מופחת של 25% במקום 50% מההשבחה. עם זאת, לרשות המקומית יש סמכות לחרוג מכך כך שיינתן פטור מלא מההיטל, או לחלופין יחול חיוב מלא בהיטל השבחה על התוכנית.
- בניית מרחב מוגן – תוספת שטח כמרחב מוגן (ממ"ד) יכולה להיות פטורה מהיטל השבחה.
בעסקה שליוויתי לאחרונה, הוועדה המקומית דרשה מלקוח שלי היטל השבחה על תוספת בנייה. הצלחנו להוכיח שהתוספת נועדה להרחבת דירתו (שטחה הכולל נותר מתחת ל-140 מ"ר) ולא לצורך משרד הצמוד לדירה כפי שנטען על ידי הוועדה, וכך חסכנו לו כ-59,000 ₪.
טיפ ממני
שמרו על ההתכתבויות והמסמכים מול הוועדה המקומית! במקרה של מחלוקת, הנטל להוכיח זכאות לפטור חל עליכם. מסמכים המוכיחים שהדירה משמשת למגוריכם או למגורי קרובכם הם קריטיים להבטחת הפטור.
השגה על שומת היטל השבחה
אחת הדרכים היעילות ביותר לחסוך בהיטל השבחה היא השגה על השומה באמצעות שמאי מכריע. רשות מקומית עלולה להעריך את ההשבחה בסכום גבוה מהמציאות. בעזרת הליך השגה על גובה השומה נוכל להפחית את שיעור היטל ההשבחה שתידרשו לשלם.
מוקש לפניך!
יש להגיש השגה על שומת היטל ההשבחה תוך 45 יום מיום שנמסרה לכם השומה! איחור יסגור בפניכם את האפשרות להשיג על גובה החיוב.
תיקון שומה בשל טעויות
לא אחת אנו מגלים שוועדות מקומיות עושות טעויות רבות בחישוב ההשבחה. ניתן לבקש תיקון שומה אם אחד מהבאים התרחש:
- טעות בפרטי המקרקעין – טעות בזיהוי הנכס או בגודלו.
- טעות בנתונים הפיזיים – התעלמות ממגבלות פיזיות של הנכס.
- טעות בתוכניות החלות – התעלמות מתוכניות מגבילות או חישוב שגוי של זכויות.
בדקו היטב את השומה שקיבלתם! בתיק אחר שטיפלתי בו, גילינו שהוועדה התעלמה מתוכנית מגבילה החלה על הנכס. תיקון השומה הפחית את ההיטל ב-45%.
חיים פרטוש משרד עורכי דין
היטל השבחה יכול להגיע לסכומים משמעותיים ביותר, אך ניתן לחסוך חלק ניכר ממנו באמצעות תכנון נכון והכרת זכויותיכם. אני, עו"ד חיים פרטוש, מתמחה בהיטלי השבחה ואעמוד לצדכם בהתמודדות מול הרשויות השונות בדרך להפחתת ההיטל. במשרדי תקבלו שירות כולל בשיטת ONE STOP SHOP, הכולל בדיקת חבות בהיטל, ייצוג מול הוועדה המקומית והליכי השגה על השומה.
אל תשלמו היטל השבחה מיותר. פנו אליי עוד היום וקבלו ייעוץ מקצועי שיחסוך לכם כסף רב.
