דירה במתנה

כעורך דין מקרקעין המלווה משפחות רבות בהעברת דירות במתנה, אני נתקל לא אחת בשאלות על היתרונות, החסרונות והשלכות המיסוי של עסקאות אלה. להלן אציג בפניכם את המידע החיוני להעברת דירה במתנה, ואסביר כיצד תכנון מקצועי יכול לחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים.

מדוע להעביר דירה במתנה?

אפתח בכך שהעברת דירה במתנה היא כלי תכנוני משמעותי המשמש משפחות רבות למגוון מטרות:

1. תכנון ירושה מחיים – הסדרת חלוקת הנכסים טרם פטירה, תוך מניעת סכסוכי ירושה עתידיים.
2. הגנה על נכסים – העברת נכסים לילדים במקרים של חשש מחובות עתידיים או תביעות (כמובן שלא ניתן לבצע הברחת נכסים אסורה מפני נושים אלא רק העברה כחוק ממניעים כשרים).
3. סיוע כלכלי לדור הצעיר – העברת דירה לילדים מבוגרים לצורך סיוע ברכישת דירה או לצרכי דיור.
4. תכנון מס – ניצול פטורים והקלות במס שאינם זמינים בעסקאות מכר רגילות.

חשוב לי להדגיש שהיתרונות לא תקפים בהכרח בכל מקרה. על כן, קודם לכל העברת דירה במתנה ללא תמורה חשוב להתייעץ עם עו"ד מקרקעין ולוודא כי העסקה בטוחה ומשתלמת.

היבטי המיסוי בהעברת דירה במתנה

עסקת מתנה אמנם נעשית ללא תמורה, אך עדיין כפופה למערכת חוקי המס. חשוב לדעת את השלכות המיסוי של העברת דירה במתנה מבחינת מיסוי מקרקעין:

מס שבח

העברת דירה במתנה לקרוב משפחה פטורה ממס שבח בהתאם לסעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין. "קרוב" לעניין זה כולל:

• בן/בת זוג
• הורים, סבים וסבתות
• צאצאים (ילדים ונכדים) וצאצאי בן הזוג
• אחים ואחיות (רק אם הדירה התקבלה בירושה מההורים)

מס רכישה

אדגיש כי מקבל דירה במתנה נהנה מהטבות משמעותיות במס רכישה:

• העברה בין בני זוג המתגוררים יחד – פטור מלא ממס רכישה.
• העברה לקרוב אחר – תשלום של שליש בלבד ממס הרכישה הרגיל.

פטור זה חל גם על בני זוג מאותו מין וידועים בציבור, כל עוד הם מוכרים כבני זוג לפי הדין. במקרה מעניין בו טיפלתי, התעורר דיון שלם סביב השאלה האם בני הזוג, שאינם נשואים, מוגדרים כידועים בציבור. התגלעה מחלוקת בעניין בינינו לבין רשויות המס. לאחר הליך ממושך, הוכחנו כי בני הזוג עונים להגדרה לפי המבחנים שנקבעו בע"א 4385/91 סלם נ' כרמי על אף שלא נרשמו כידועים בציבור. כך, הם זכו להטבת המס האמורה.

שיקולים משפטיים נוספים בהעברת דירה במתנה

מעבר להיבטי המיסוי, יש לתת את הדעת לשיקולים משפטיים ומשפחתיים חשובים:

הגנה על נותן המתנה

העברת דירה במתנה עלולה להותיר את נותן המתנה ללא הגנות מספקות. לכן, חשוב לשקול:

1. זכות מגורים לכל החיים – רישום זכות מפורשת להמשיך להתגורר בדירה.
2. הערת אזהרה – רישום הערת אזהרה המגבילה את מקבל המתנה מלמכור או לשעבד את הדירה.
3. הסכם מתנה מפורט – הגדרת התנאים המדויקים של המתנה, לרבות חובות מקבל המתנה.

באחד המקרים המורכבים שטיפלתי בהם, הוספנו להסכם המתנה סעיף לפיו מקבל המתנה מתחייב לדאוג למגורי ההורים בדירה או לחלופין במקום ראוי אחר, עם אפשרות לביטול המתנה אם ההתחייבות לא תקוים. הסעיף הזה הוכיח את עצמו כאשר הבן ניסה "לשכנע" את הוריו לעבור לדיור מוגן צנוע מדי.

הגנה מפני גירושין

אחד החששות הגדולים בהעברת דירה במתנה לילד נשוי הוא מה יקרה במקרה של גירושין. ללא תכנון מתאים, הדירה עלולה להיחשב כרכוש משותף ולהתחלק בין בני הזוג.

פתרונות אפשריים:

1. הסכם ממון – עריכת הסכם ממון בין מקבל המתנה לבן זוגו, המגדיר את הדירה כנכס נפרד.
2. נוסח מתאים בהסכם המתנה – ציון מפורש שהמתנה ניתנת לילד בלבד ולא לבן זוגו.
3. הקמת נאמנות – במקרים מסוימים, העברת הדירה לנאמנות משפחתית.

חיים פרטוש משרד עורכי דין

העברת דירה במתנה היא צעד משמעותי הדורש תכנון מקצועי. אני, עו"ד חיים פרטוש, מתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובהעברת דירות במתנה בפרט ומלווה משפחות מדי שנה בתהליכים אלה. במשרדי תקבלו שירות כולל בשיטת ONE STOP SHOP, הכולל בדיקות מקדימות, תכנון מיסוי אופטימלי, עריכת ההסכם, דיווח לרשויות המס ורישום הזכויות בטאבו.

אל תסתכנו בטעויות יקרות, בתשלומי מס מיותרים או בסכסוכים משפחתיים עתידיים. פנו אליי עוד היום וקבלו ייעוץ מקצועי שיבטיח העברת דירה מוצלחת וחלקה.