אם אתם בעלי נכס, ייתכן שתתמודדו עם חיוב בהיטל השבחה מבלי שתבינו בדיוק האם וכמה אתם צריכים לשלם. לכן, אני רוצה להסביר בדיוק באילו מקרים חלה חובה לשלם היטל השבחה, עם דגש על תמ"א 38, פינוי-בינוי ותוספות לדירת מגורים.
מהו היטל השבחה ולמה הוא נדרש?
אני מניח שאם תכננתם לשדרג את הנכס שלכם או למכור אותו, נתקלתם במונח "היטל השבחה". אני אבהיר כי מדובר בתשלום חובה לרשות העירונית המוטל על בעלי מקרקעין כאשר ערך הנכס שלהם עולה בעקבות שינוי תכנוני. מטרת ההיטל היא לוודא שהציבור נהנה מהשבחת הקרקע ולא רק בעלי הנכסים. הכסף נגבה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ומשמש לפיתוח תשתיות ציבוריות ושדרוג סביבתי.
שלושה מצבים עיקריים המחייבים תשלום היטל השבחה:
אני אציג לכם שלושה מצבים עיקריים המחייבים תשלום היטל השבחה. אם אחד המצבים התרחש אצלכם, ייתכן בהחלט שהרשות תגבה מכם היטל השבחה עבור עליית ערך הקרקע עליה בנוי הנכס שלכם:
- אישור תוכנית בנייה חדשה – הרחבת זכויות בנייה, שינוי ייעוד הקרקע וכדומה.
- מתן הקלה תכנונית – למשל, חריגה מקווי בניין שאושרה על ידי הוועדה.
- התרת שימוש חורג – לדוגמה, אישור להפיכת דירת מגורים ליחידה מסחרית.
- כמה משלמים? ההיטל מחושב כ-50% מההשבחה שנוצרה בנכס (בהתאם להוראות התוספת שלישית לחוק התכנון והבנייה).
תוספת לדירת מגורים – מתי חייבים בהיטל השבחה?
לא אחת פונים אליי בעלי דירות שבוחרים להרחיב את הדירה שלהם, אך לא יודעים אם תוספת הבנייה תגרור חיוב בהיטל השבחה אם לאו. אני מבהיר להם כי חוק התכנון והבנייה קובע מתי יש פטור על תוספת לדירת מגורים ומתי נדרש תשלום עבור אישור ההרחבה.
ככלל, בעלי דירות המרחיבים את דירתם ייהנו מפטור מהיטל השבחה עד 140 מ"ר – סעיף 19(ג) לתוספת השלישית מאפשר פטור מהיטל עבור הרחבה עד גודל זה, אם הדירה תשמש למגורי הבעלים או קרובו למשך 4 שנים לפחות.
מוקש לפניך – חיוב בהיטל השבחה בהרחבת דירת מגורים
- אם הדירה נמכרת לפני שחלפו 4 שנים? החיוב יוטל רטרואקטיבית.
- אם ההרחבה עולה על 140 מ"ר – ההיטל יחול על השטח העודף בלבד.
חיוב בהיטל השבחה בפרויקטים של תמ"א 38
אני אזכיר כי תמ"א 38 היא תוכנית שנועדה לחזק מבנים מפני רעידות אדמה, במסגרתה הבניין הקיים מחוזק ומורחב. מדובר, אם כן, בשינוי תכנוני המוביל ישירות לעליית ערך הקרקע. לכן, נשאלת השאלה האם תמ"א 38 גוררת חיוב של בעלי הדירות בתשלום היטל השבחה. התשובה תלויה בסוג הפרויקט ובהיקף הזכויות הנוספות שמאושרות במסגרתו.
- פטור מלא – במקרה של חיזוק מבנים קיימים והוספת זכויות בנייה עד 2.5 קומות טיפוסיות.
- היטל מופחת (רבע השבחה) – כאשר קיימת תוספת בנייה מעבר להיקף הפטור.
- אם תמ"א 38 מוחלפת בתוכנית מפורטת לאזור – ההיטל עשוי להיות מלא.
חיוב בהיטל השבחה בפרויקטים של פינוי-בינוי
אני אדגיש כי פרויקטים של פינוי-בינוי מביאים איתם הזדמנויות משמעותיות, אך גם חובות מסוימות. אחד מהם הוא היטל השבחה, שלרוב מוטל בשיעור מופחת של 25%.
- היטל השבחה מופחת – במקום 50%, חל תשלום של רבע ההשבחה (25%) בלבד.
- הרשות המקומית רשאית לקבוע אזורים שבהם לא ייגבה היטל כלל.
טיפ ממני – מי משלם בפועל?
ברוב הפרויקטים היזם נושא בתשלום, אך לעיתים ההיטל מגולגל על הדיירים – ולכן חשוב לבדוק היטב את הסכם התמורה.
כיצד מחשבים את גובה היטל ההשבחה?
אני אספר לכם כי לאחר אישור תוכנית המשביחה את הנכס, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מכינה לוח שומה – מסמך רשמי הכולל את פרטי המקרקעין שהושבחו ואת שיעור ההשבחה שהתקבל בעקבות האישור. לוח השומה מוצג במשרדי הוועדה המקומית והוועדה המחוזית תוך חצי שנה מאישור התוכנית, והוא מהווה את הבסיס לחיוב בהיטל ההשבחה.
הליך חישוב ההיטל
חשוב לי להבהיר כי היטל ההשבחה מחושב על בסיס הערכת שווי הנכס לפני ואחרי אישור התוכנית. גובה ההיטל נקבע כשיעור של 50% מהשבחת המקרקעין, כלומר, מעליית הערך שיצרה התוכנית.
אם הוועדה המקומית מחליטה לדחות את חישוב השומה עד למימוש הזכויות בנכס (למשל, בעת מכירה או קבלת היתר בנייה), היא מחויבת להודיע על כך לחייב. במקרה כזה, בעל הנכס יכול לדרוש לבצע את השומה באופן מידי, ואז הוועדה חייבת להפיק את השומה בתוך 90 יום.
שווי ההיטל מחושב על ידי שמאי מקרקעין שקובע את שיעור ההשבחה על פי השוואת שווי הקרקע לפני ואחרי השינוי התכנוני. התהליך כולל ניתוח עסקאות דומות בשוק, תחשיבי רווחיות והתחשבות בפרמטרים תכנוניים רלוונטיים. כדי להבין כמה בדיוק תצטרכו לשלם, חשוב לדעת כיצד מבוצע החישוב ומהן האפשרויות להפחתת ההיטל.
כיצד ניתן לערער על היטל ההשבחה?
לא אחת מגיעים אליי לקוחות שסבורים כי חויבו בעודף היטל השבחה. באותם מקרים אנו פועלים להפחתת החיוב, לרוב בהצלחה רבה. אסביר לכם כיצד.
אם בעל הנכס סבור כי השומה אינה מוצדקת, קיימות כמה אפשרויות ערעור:
- בקשת תיקון שומה: אם נמצאה טעות בפרטי המקרקעין, הנתונים הפיזיים, התוכניות החלות או הזכויות הרשומות בנכס, ניתן לבקש תיקון מהוועדה המקומית.
- הגשת ערר לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה: ניתן להגיש ערר בסמוך לעריכת השומה. הערר יישמע בפני ועדת הערר, אשר רשאית להסתייע בשירותיו של שמאי מייעץ שיגיב בכתב להודעת הערר.
- ערעור לבית המשפט לעניינים מנהליים: אם ועדת הערר דחתה את הערעור, ניתן להגיש ערעור נוסף לבית המשפט לעניינים מנהליים.
- מינוי שמאי מכריע: אם החייב אינו מערער על עצם החיוב אך חולק על גובה ההיטל, הוא רשאי לבקש את מינויו של שמאי מכריע אשר יקבע את גובה החיוב.
חשוב לדעת: הגשת ערר אינה מעכבת את מימוש הזכויות בנכס, כל עוד החייב משלם את ההיטל. במקרה של היתר בנייה למגורים, ניתן להמשיך בהליכים אם החייב מספק ערובה לתשלום ההיטל השנוי במחלוקת.
חישוב היטל השבחה – סיכום
אני רוצה לסכם את שכתבתי לכם בשלוש שורות תחתונות חשובות במיוחד הנוגעות לחישוב היטל השבחה:
- ההיטל מחושב לפי הערכת שווי השבחה של שמאי מקרקעין.
- ניתן לערער על השומה באמצעות שומה נגדית או פנייה לוועדת ערר.
- חשוב לבדוק אפשרות לפטורים ולהקלות לפני התשלום!
מה קורה אם לא משלמים?
אני אתחיל בכך שאי תשלום היטל השבחה היכן שאתם נדרשים לשלם, אינו מומלץ כלל וכלל. שימו לב, אי-תשלום בזמן עלול לגרום לעיכובים משמעותיים:
- לא תקבלו אישור עירייה: כל עוד לא תשלמו את היטל ההשבחה, לא תקבלו אישור עירייה להעברת זכויות בדירה בטאבו, מה שימנע מכם למכור את הנכס או לבצע עסקאות משמעותיות הקשורות בו.
- ריביות וקנסות: חוב בגין היטל השבחה אינו רק חובה חוקית אלא גם חשיפה להוצאות נוספות. אם לא תסדירו אותו בזמן, הקרן תגדל עם ריביות וקנסות שעלולים להכביד משמעותית על התקציב שלכם.
- לא תוכלו לבצע שיפוצים או הרחבות: ללא תשלום היטל השבחה, הוועדה המקומית לא תאשר היתרי בנייה, מה שעלול לעכב תוכניות הרחבה ושיפוץ. עד להסדרת התשלום.
אני אדגיש כי בדיקה מקדימה באשר לחבות היטל ההשבחה יכולה למנוע עיכובים ותשלומים מיותרים! עשו זאת בעזרת עו"ד מקרקעין – ותחסכו משאבי זמן, כסף ועוגמת נפש.
חיים פרטוש משרד עורכי דין
מוכרים דירה? פנו אליי וודאו כי אינכם מסתבכים עם תשלום היטל השבחה. אני, עו"ד חיים פרטוש, מתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובדיני התכנון והבניה בפרט. אצלי תקבלו שירות כולל בשיטת ONE STOP SHOP, המציע ליווי משפטי כולל במכירת דירה מהקצה אל הקצה. צרו קשר והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים.
