אחת הסיטואציות העדינות שאני פוגש היא מצב של אחים שירשו יחד את דירת הוריהם. אח אחד רוצה למכור מיד כדי לקבל את חלקו, השני רוצה להשכיר ולהמתין לעליית ערך, והשלישי קשור רגשית לנכס ולא מוכן לשמוע על שינוי. כאן נדרש הליך שנקרא פירוק שיתוף בין אחים. אני כאן כדי להסביר לכם מה זה אומר, איך זה עובד, וכיצד ניתן לעבור את הדרך המורכבת הזו בצורה החכמה והנכונה ביותר למשפחה שלכם.
קצת רקע: מהו פירוק שיתוף במקרקעין ומדוע זו זכות יסוד?
לפני שניגע במורכבות המשפחתית, חשוב להבין עיקרון יסוד בדיני מקרקעין: החוק הישראלי לא אוהב "חתונות קתוליות" בנכסים.
סעיף 37(א) לחוק המקרקעין קובע שכל שותף בנכס זכאי, בכל עת, לדרוש את פירוק השותפות. אי אפשר להכריח אדם להישאר שותף בנכס נגד רצונו. זוהי זכות יסוד, והיא חלה גם אם בבעלותכם רק אחוז קטן מהדירה.
מטרת החוק היא למנוע קיפאון ולאפשר סחירות של נכסים, גם כאשר הבעלים המשותפים אינם מסכימים ביניהם.
3 אתגרים שפוגשים הרבה מאוד משפחות בפירוק שיתוף בין אחים
בעוד שפירוק שיתוף בין משקיעים זרים הוא הליך עסקי קר, פירוק שיתוף בין אחים הוא הליך טעון רגשית. זה לא עוד נכס, זו הדירה של אבא ואמא. לכל פינה יש זיכרון, וכל החלטה כלכלית נשזרת במארג עדין של יחסים משפחתיים.
מניסיוני, אני יכול למפות את נקודות החיכוך המרכזיות:
- פערים כלכליים: אח אחד זקוק לכסף באופן מיידי לטובת ילדיו או לסגירת חובות, בעוד אח אחר במצב כלכלי איתן ומעדיף להמתין לעליית ערך הנכס.
- קשר רגשי לנכס: אח אחד רואה בנכס נכס סנטימנטלי שיש לשמור בכל מחיר, בעוד השני רואה בו נכס פיננסי שצריך לממש.
- חוסר הסכמה על השווי: אח שרוצה לקנות את חלקם של האחרים נוטה באופן טבעי להעריך את הנכס נמוך יותר, בעוד האחים המוכרים רוצים לקבל את מחיר השוק המקסימלי.
הדרכים האפקטיביות לביצוע פירוק שיתוף בין אחים
ישנן שתי דרכים מרכזיות לבצע פירוק שיתוף, ואני תמיד אומר ללקוחותיי: הדרך הראשונה היא תמיד, אבל תמיד, עדיפה.
1. פירוק בהסכמה (הדרך המומלצת)
זהו מסלול הזהב. האחים, בסיוע של עורך דין מקרקעין המשמש כמגשר ומכוון, יושבים יחד ומגבשים הסכם פירוק שיתוף. הסכם זה הוא חוזה משפטי לכל דבר, והוא יכול לקבוע אחת מ-2 דרכים עיקריות:
מכירה לצד שלישי
כל האחים מסכימים למכור את הנכס בשוק החופשי, והתמורה מתחלקת ביניהם לפי חלקם היחסי בנכס.
רכישה פנימית
אח אחד רוכש את חלקיהם של האחים האחרים. מהלך זה הוא למעשה שילוב של עסקאות מכירה פנימיות ודורש בדרך כלל הערכת שמאי מוסכמת כדי לקבוע את שווי הנכס באופן אובייקטיבי.
2. פירוק באמצעות בית המשפט (כשאין ברירה)
אם האחים לא מצליחים להגיע להסכמה, כל אחד מהם יכול להגיש תביעה לפירוק שיתוף לבית המשפט.
במצב כזה, בית המשפט כמעט תמיד יורה על פירוק. הדרך המועדפת על בית המשפט היא מכירה למרבה במחיר. הדירה תימכר, בדרך כלל באמצעות כונס נכסים, והתמורה תחולק. הליך זה הופך את התהליך המשפחתי לאירוע קר, יקר, פומבי וארוך.
להלן טבלה המשווה בין שני המסלולים:
| מאפיין | פירוק בהסכמה | פירוק דרך בית המשפט |
| מהירות התהליך | מהיר יחסית (מספר שבועות עד חודשים) | ארוך (יכול להימשך שנה ויותר) |
| עלויות | נמוכות יחסית (שכ"ט עו"ד, עלות שמאי אם צריך) | גבוהות (אגרות בית משפט, שכ"ט כונס נכסים, עלויות משפטיות גבוהות) |
| שליטה על התוצאה | מלאה. האחים קובעים את המחיר, המועד והתנאים. | מוגבלת. המחיר והתנאים נקבעים על ידי כונס הנכסים ובית המשפט. |
| השפעה על היחסים | מאפשרת שמירה על יחסים טובים ומכובדים. | עלולה להעמיק את הקרע המשפחתי ולהפוך אותו לבלתי הפיך. |
|
⚠ זהירות, מוקש! ⚠ סכנת ה"הסכמה בעל פה" |
היבטי מיסוי: מה לגבי מס שבח?
חשוב להבין: מכירת חלק בנכס, גם אם היא נעשית בין אחים, היא עסקת מכר לכל דבר ועניין וחייבת בדיווח לרשויות המס.
על המכירה חל מס שבח על הרווח שנוצר מערך הנכס. עם זאת, במקרה של דירה שהתקבלה בירושה, ייתכן שתהיו זכאים לפטור ממס שבח לדירת ירושה בהגשת הצהרה על מכירת דירת מגורים מזכה לרשות המסים.
הפטור ניתן בתנאים שמדובר בדירה מזכה, כלומר שהמוכר הוא צאצא של המוריש, שלמוריש הייתה רק דירת מגורים אחת בבעלותו בעת פטירתו, ואילו היה המוריש בחיים ומוכר את הדירה, הוא עצמו היה זכאי לפטור.
בדיקת הזכאות לפטור היא בדיקה קריטית שיכולה לחסוך מאות אלפי שקלים.
מה התפקיד שלי כעורך דין מקרקעין בפירוק שיתוף בין אחים? ספוילר: הרבה מעבר לחתימה על מסמכים
בתהליך של פירוק שיתוף בין אחים, אני לא רק איש החוק, אלא הרבה מעבר לכך:
- לעיתים קרובות, נוכחות של גורם מקצועי, חיצוני ואובייקטיבי מורידה את הלהבות ומאפשרת לאחים לנהל שיח ענייני ומכבד, במקום שיח רגשי ופוגעני.
- אני מנתח את כל ההיבטים כולל השלכות מיסוי, בוחן את החלופות, וממליץ על דרך הפעולה המשתלמת והנכונה ביותר עבור כל הצדדים.
- אני מנסח את הסכם פירוק השיתוף בצורה שלא תשאיר מקום לפרשנויות, מנהל את הדיווחים לרשויות המס, ומלווה את תהליך רישום הזכויות החדשות בטאבו.
מנגנונים למניעת סכסוכים עתידיים: "זכות הסירוב הראשונה"
במקרים רבים, האחים מחליטים בשלב הראשון שלא למכור את הנכס, אלא להשכיר אותו וליהנות מהתשואה. אך מה יקרה בעוד חמש שנים, כאשר אחד האחים יזדקק לכסף וירצה למכור את חלקו?
כדי למנוע מצב שבו שותף זר ייכנס לפתע לנכס המשפחתי, מומלץ לעגן מראש בהסכם השיתוף מנגנון של "זכות סירוב ראשונה".
משמעות הסעיף היא פשוטה: אם אח כלשהו ירצה למכור את חלקו בעתיד, הוא יהיה חייב להציע אותו תחילה לאחיו הנותרים, באותם תנאים ובאותו מחיר שהוצעו לו על ידי קונה חיצוני.
רק אם האחים יודיעו שאינם מעוניינים לרכוש את החלק, הוא יהיה רשאי למכור אותו לאותו צד שלישי.
שילוב מנגנון כזה בהסכם מראה על ראיית הנולד, מכבד את הרצון לשמור על הנכס בתוך המשפחה, ומעניק לכולם ודאות וביטחון להמשך הדרך.
צרו איתי קשר ויחד נפעל לפירוק שיתוף מהיר, יעיל ומכבד
פירוק שיתוף בין אחים הוא צומת דרכים רגיש, המפריד בין שתי תוצאות אפשריות. האחת היא פתרון הוגן, מכבד וכלכלי, כזה שמאפשר לכל אחד להמשיך בחייו תוך שמירה על הקשר המשפחתי. השנייה היא הידרדרות לסכסוך משפטי יקר, ארוך ומתיש בבית המשפט – קרב שבו גם המנצחים מפסידים, כי המחיר הוא הקרע במשפחה.
ההבדל בין שתי הדרכים הללו טמון בקבלת החלטה נכונה בזמן הנכון. אל תחכו שהמתח יגיע לנקודת האל-חזור או שאי-ההסכמות יהפכו למשבר.
אם אתם עומדים בפני סיטואציה כזו, אני מזמין אתכם לכאן, למשרד עוד חיים פרטוש לפגישת ייעוץ ראשונית. בפגישה זו, נוכל למפות יחד את המצב, לבחון את כל האפשרויות החוקיות והכלכליות, ולהבין מהי הדרך הנכונה והחכמה ביותר עבור המשפחה שלכם. קבלת ליווי מקצועי ואובייקטיבי היא הצעד הראשון לבניית הגשר שיעביר אתכם בבטחה אל עבר הפתרון. דברו איתי בהקדם ונסכם על מועד פגישה בזמן שנוח לכם.
